家賃規制

「賃料管理」という緩い用語は、許可された増額なしで請求できる賃料の絶対額を設定することから、賃料が増額できる範囲に異なる制限を設けることまで、さまざまな規制をカバーしています。これらの制限は、テナント間で継続される場合がありますが、テナントの期間内にのみ適用される場合もあります。

家賃規制は、補助金（バウチャーや税額控除を含む）や住宅供給の拡大を目的とした政策とともに、住宅の手頃な価格を改善するために提案された政策のいくつかのクラスの1つです。経済学者の間では、家賃の抑制により住宅の質と量が低下するというコンセンサスがあります。

2016年現在、OECDの36か国のうち少なくとも14か国では、米国の4つの州を含む何らかの形で家賃を管理しています。

家賃規制の形態

大まかな用語「家賃管理」は、いくつかのタイプの価格管理に適用できます。

• 「厳格な価格上限」、別名レントフリーズシステム、または絶対的または第一世代のレントコントロール。この場合、レントの増加は一切許可されません（通常、法律の制定時に存在するレートで凍結されます）
• 「空室管理」、 厳密または強力な家賃管理とも呼ばれ、賃貸価格は上昇する可能性がありますが、テナント間で引き続き規制されます（新しいテナントは前のテナントとほぼ同じ家賃を支払います）
• テナントまたは第2世代の賃料管理としても知られる「空室の抑制」。 テナントの価格上昇を制限しますが、賃料はテナント間で市場レートまで上昇します（新しいテナントは市場レートの賃料を支払いますが、増加は制限されます残り）。

経済

理論

賃料規制は、賃料規制システムの最も議論の余地のある要素です。歴史的に、アダム・スミスやデビッド・リカードなどの経済学者は、地主は価値のあるものをほとんど生産していないと見なし、「家賃」を搾取的な概念と見なしていました。 （経済学者は、地価税はこの未稼得の価値を獲得する方法であると指摘している。）現代の家賃管理（家賃平準化または家賃安定化と呼ばれることもある）は、個人所有の住宅のテナントを段階的な家賃の強制により過剰な家賃の増加から保護することを目的としている同時に、地主が、議会である場合とそうでない場合がある管理当局によって公平とみなされる投資利益率を確実に受け取るようにします。

いくつかの新古典派およびケインズ派の経済学者は、ある種の家賃管理規制が、賃貸市場への民間投資を思いとどまらせることにより、不足を生み出し、住宅市場の不足を悪化させると言います。この分析は名目上の家賃の凍結を対象としており、実施された研究は主にマンハッタンまたは米国の他の場所の家賃価格に焦点を当てていました。

住宅の専門家であるスウェーデンの経済学者Assar Lindbeckは、「家賃管理は、爆撃を除いて、現在都市を破壊することが知られている最も効率的な技術であるようだ」と述べた。

カリフォルニア研究

歴史的に、2種類の賃料管理がありました-空室管理（ユニットの賃料レベルがテナントに残っているかどうかに関係なく制御される）と空室の抑制（家賃レベルは既存のテナントがいる間のみ制御される）ユニットに残ります）。 1997年以前のカリフォルニアでは、両方のタイプが許可されていました（その年のコスタ/ホーキンス法案は空室管理規定を段階的に廃止しました）。カリフォルニア州サンタモニカの1990年の調査では、その都市の空室管理が既存のテナントを保護していることが示された（家賃の増加が少なく、安定性が長い）。ただし、このポリシーにより、投資家は新しいレンタルユニットを建設することはできません。

空室管理の規定があるカリフォルニアの4都市（サンタモニカ、バークレー、ウェストハリウッド、イーストパロアルト）の国境地域と、隣接する管轄区域の境界地域（ロサンゼルスを含む2つの空室の規制解除を許可した2つ、および2つの賃貸管理がなかった）は、空室管理都市の既存のテナントが、比較エリアよりも低い賃貸料と長い保有期間を持っていることを示しました。したがって、条例は既存のテナントを保護するのに役立ち、したがって、コミュニティの安定性が向上しました。ただし、10年間で空室管理された都市の国境地域で作成された新しい賃貸単位は少なかった。

カリフォルニアの490の都市および郡（すべての最大の都市を含む）で、地方の家賃管理措置（空室管理と空室管理の両方）の効果を他の地方の成長管理措置と比較した研究は、家賃管理が個々の土地利用制限よりも強いことを示しました（ 1980年から1990年の間に建設された賃貸単位数の削減におけるすべての成長制限の総合効果ではありません。対策（家賃管理と成長管理の両方）は、低所得の首都圏から州内への新規建設の移動を支援しました少数民族が特に影響を受けています。

1994年、サンフランシスコの有権者は、1980年以前に建設された4ユニット以下の小さなマルチユニットアパートメントを含む市の既存の賃貸管理法を拡大する投票イニシアチブを可決しました（当時の市の賃貸住宅ストックの約30％） 。 ：7：1：1 2019年の調査によると、サンフランシスコの家賃規制法は短期的に家賃規制ユニットからの入居者の移動を減らしたが、家主は家賃規制ユニットの30％を賃貸市場から取り除いた（コンドミニアムまたはTIC）により、都市全体で総賃貸単位が15％減少し、都市全体の賃貸料が7％増加しました。 ：1：1I

エコノミストの見解

1992年の層別化された464人の米国の経済学者、経済学の大学院生、および米国経済協会のメンバーのランダム調査で、93％が「一般に同意」または「条件に同意」、「家賃の上限は利用可能な住宅の量と質を低下させる」 。 "：204：1

EconLitによるBlair Jenkinsによる2009年の経済レビュー106。第1世代と第2世代の住宅の利用可能性、メンテナンスと住宅の質、レンタル料金、政治管理費、再分配など、問題の複数の側面に関する理論的および実証的研究をカバーしていますそして、第2世代のレントコントロールシステムは、「経済学の専門家はめったにコンセンサスに達していないことを発見しました。レントコントロールは、解決するよりも多くの問題を生み出します」。：105：1：1：1

イニシアチブ「グローバル市場イニシアチブ（IGM）経済専門家パネル」による2012年の調査では、「ニューヨークやサンフランシスコなど、一部の賃貸住宅ユニットの賃料の増加を制限する地方条例」について意見を求めました。過去30年間に、それを使用した都市の手頃な価格の賃貸住宅の量と質にプラスの影響を与えました。」13人のメンバーが強く同意し、20人が同意し、1人が同意し、7人が回答しなかった、未定、または意見がありませんでした：1：1

Urban InstituteのPeter Tatianによるレントコントロールに関する経済研究の2013年の分析で、彼は次のように述べています。「結論は、レントの安定化は、意図した受益者を保護する良い仕事をしていないようです。 -利益の対象は非常に偶然だからです。」と結論付けました。「現在の研究を考えると、家賃管理に賛成できる人はほとんどいないようです。」 ：1：1：1

多くのエコノミストは、家賃の抑制と同様に住宅市場を歪めることなく、住宅をより手頃な価格にする方法として住宅補助金を提案しているが、既存の補助金プログラムを拡大するには政府支出の急激な増加が必要になるだろう。

ポール・クルーグマンは、家賃管理が新しい住宅の建設を阻害し、テナントと家主の関係を悪化させ、すべてのアパートが家賃管理下にあるわけではない市場では、管理されていないユニットの家賃を引き上げると書いています。

トーマス・ソウェルは、家賃規制により住宅の供給が減少すると述べています：4、家賃規制により都市部の病害が増加すると述べています。：5：1

歴史

近世ヨーロッパ

ローマでは、早くも1470年に家賃管理が使用され、ユダヤ人の居住者を値上げから保護していました。教皇領のユダヤ人は財産を所有することを禁じられていたので、彼らはキリスト教の地主に依存していた。 1562年、教皇ピウス4世はユダヤ人に最大1500のローマスクディに相当する財産を所有する権利を認め、家賃の安定化を実現しました。 1586年、教皇シックストゥス5世は、家主にユダヤ人のテナントに手頃な料金で家を貸すよう命じる雄牛を発行しました。

政治

カリフォルニア

Los Angeles Timesと南カリフォルニア大学が2018年に実施した調査では、適格なカリフォルニアの有権者の28％が、家賃管理の欠如がカリフォルニアの住宅価格危機の主な要因であると考えていました。回答者の24％は、住宅危機の最も重要な原因が低所得住宅の資金不足であると考えていました。新しい住宅が不十分であると考えたのはわずか13％でした。

2018年、州全体のイニシアチブ（提案10）は、コスタホーキンスの賃貸住宅法の廃止を試みました。これにより、市と市町村は「空室管理」システムを制定でき、家賃管理を1995年、一戸建て住宅の家賃管理が可能になります。 （現在、コスタ・ホーキンスによってすべて禁止されています。）：1提案は失敗しました。59％から41％です。

国ごとの家賃規制

カナダ

カナダでは、各州に家賃規制法があります。たとえば、オンタリオ州では、2006年居住借地法により、賃貸物件の価格が毎年2.5％を超えて上昇することはなく、政府の大臣によって定められたより低い数値が必要です。

ドイツ

ドイツの家賃規制は、§§535から§§580aの「民法」（ BürgerlichesGesetzbuch ）に記載されており、解約時のテナントの特定の権利は§§568ffにあります。レンタル価格の値上げは、現地の基準レント価格のデータベースである「レンタルミラー」（ Mietspiegel ）に従うために必要です。これにより、過去4年間のすべての家賃が収集され、家主は同じ地域の家賃に応じて不動産の価格を引き上げることができます。高利貸しは完全に禁止されているため、3年間で20％を超える価格上昇は違法です。

テナントは、正当な理由により、通常の場合は最低3か月前に通知するだけで、裁判所の手続きを通じて意志に反して退去させることができます。テナントは、期間が明示的に停止されない限り、レンタル契約の無期限の期間を受け取ります。実際には、家賃には、賃貸価格がインフレを超えて上昇することが制限されているため、テナントを変更するインセンティブがほとんどありません。テナントの期間中、個人のテナントは非常に正当な理由がある場合にのみ終了できます。家主が維持する賃貸物件の権利システムは、住宅の質を確保するように設計されています。ベルリンなどの多くの州は、適切な住宅に対する憲法上の権利を有しており、特定のサイズと天井高の住居スペースを作るために建物を必要とします。

イギリス

賃料規制は、1915年から1980年まで英国の民間部門の賃貸市場全体を対象としていました。しかし、1980年の住宅法から、それは家賃規制の規制緩和と撤廃という保守党の方針になりました。すべての新しいテナントの規制は、1988年の住宅法によって廃止され、基本的な規制の枠組みは、価格を設定するための家主による「契約の自由」でした。賃貸料規制は少数の議会の家の間で生き残り、多くの場合、地方自治体によって設定された料金は、規制されていない民間市場の価格の高騰を反映しています。

アメリカ

米国の家賃規制は各州の問題です。 1921年、 ブロック対ハーシュの米国最高裁判所の訴訟は、一時的な緊急措置としてコロンビア特別区の賃料規制が憲法であると過半数を保持していましたが、その後すぐに1924年にChastleton Corp対シンクレアで同じ法律が満場一致でした最高裁判所によって打たれた。 1930年代のニューディールの後、最高裁判所は社会的および経済的な法律の妨害をやめ、多くの州が規則を採用しました。 1986年のフィッシャー対バークレー市の事件では、米国最高裁判所は、賃料規制とシャーマン法の間に不一致はないと判断しました。

2018年時点で、4つの州（カリフォルニア、ニューヨーク、ニュージャージー、メリーランド）およびコロンビア特別区には、何らかの形の住宅家賃管理が有効な地域があります（モバイルホームを除く通常の構造の場合）。 37の州が家賃管理を禁止または先制する一方、9つの州では各都市で家賃管理を実施できますが、それを実装した都市はありません。賃貸管理のある地域では、多くの場合、その都市の賃貸単位の在庫の大部分をカバーします。たとえば、2011年のニューヨーク市では、賃貸単位の45％が「賃貸安定」または「家賃管理」（NYCでは異なる法的分類）：2014年にコロンビア特別区で、賃貸単位の50％をわずかに超えた家賃が管理され、2014年時点でサンフランシスコで1、全体の約75％賃貸単位は家賃管理されており、1であり、2014年のロサンゼルスでは、 集合住宅の80％が家賃管理されていました。 ：1

2019年、オレゴン州議会は法案を可決し、州全体で家賃規制ポリシーを採用した最初の州となりました。この新しい法律は、年間の家賃の増加をインフレプラス7％に制限し、空室の抑制（借用期間間の市場レート）を含め、15年間の新規建設を免除し、現地の家賃管理政策（州レベルの優先権）に対する現在の州の禁止を維持します。 ：1：1