不動産バブル
不動産バブルまたは不動産バブル （または住宅市場の住宅バブル ）は、ローカルまたはグローバルの不動産市場で定期的に発生するタイプの経済バブルであり、通常は土地ブームに続きます。土地ブームとは、住宅などの不動産が持続不可能なレベルに達してから下落するまでの市場価格の急激な上昇です。この期間は、クラッシュするまでの間、 泡として知られています。不動産バブルを特定して防ぐことができるかどうか、およびそれらがより広範なマクロ経済的重要性を持っているかどうかの質問は、以下に詳述するように、経済思想の学校によって異なって回答されます。
住宅市場のバブルは、株式市場のバブルよりも重要です。歴史的に、株価の破綻は平均13年ごとに発生し、2.5年続き、GDPの約4％の損失をもたらします。住宅価格のバストはそれほど頻繁ではありませんが、2倍近い長さで続き、生産損失は2倍になります（IMF World Economic Outlook、2003）。また、最近の実験室の実験的研究は、金融市場と比較して、不動産市場はより長いブームとバスト期間を含むことを示しています。不動産市場の流動性が低いため、価格の下落は遅くなります。
2007年から2008年の金融危機は、2000年代にさまざまな国で始まった不動産バブルの崩壊に関連していました。
識別と予防
すべてのタイプの経済バブルと同様に、不動産バブルを識別または予測でき、おそらく防止できるかどうかに関して意見の相違が存在します。投機的バブルは永続的で体系的であり、実際の価格が基本的な値から大きく乖離しています。泡は、本質的な値を正確に推定するのが難しいため、事後であっても識別するのが難しい場合があります。
不動産では、ファンダメンタルズは賃貸利回りから推定することができます（その後、不動産は株式や他の金融資産と同様の流れで考慮されます）か、需要変数や供給変数の実際の価格の回帰に基づきます。
主流の経済学の中で、バブルが破裂した後、政府と中央銀行の政策ではなくクリーンアップすることで、不動産バブルは発生時に識別できず、防止できない、または防止できないと考えられます。
全米20都市の住宅価格のケースシラー住宅価格指数の米国経済学者ロバート・シラーは、2011年5月31日に「住宅価格の二重下落が確認されました」と英国の雑誌The Economistが住宅市場の指標は不動産バブルを識別するために使用されます。さらに、政府と中央銀行は、バブルの形成を防ぐため、または既存のバブルを収縮させるための行動をとることができるし、すべきであると主張する人もいます。
マクロ経済的意義
主流の経済学では、経済バブル、特に不動産バブルは大きな懸念とはみなされていません。対照的に、ヘテロドックス経済学の一部の学校では、不動産バブルは非常に重要であり、金融危機とその後の経済危機の根本的な原因であると考えられています。
支配的な経済的観点は、住宅価格の上昇は富の影響をほとんどまたはまったくもたらさない、つまり、売りたいと思っていない世帯の消費行動に影響を与えないということです。住宅価格は、所有するためのより高い暗黙の家賃の補償になります。住宅価格の上昇は、賃料のインフレ率の上昇と、予想される賃料の上昇を抑える傾向により、消費にマイナスの影響を与える可能性があります。
ヘテロドックス経済学の一部の学校、特にオーストリア経済学とポストケインズ経済学では、不動産バブルは信用バブルの一例と見なされています（軽jor的、投機的バブル）。これは、不動産所有者が一般的に住宅ローンの形で資産を購入するために借りたお金を使用するためです。これらは、その後、金融危機、したがって経済危機を引き起こすと主張されています。これは最初に経験的に議論されています。多くの不動産バブルに続いて経済不振があり、これらの間に因果関係があると主張されています。
ケインズ後の債務デフレ理論は需要側の見方をしており、不動産所有者はより豊かに感じるだけでなく、（i）資産の増加した価値に対して消費するために借りることを主張します。 ;または（ii）価値が上昇すると予想して、借りたお金で不動産を購入することによって推測する。バブルが破裂すると、資産の価値は低下しますが、負債のレベルは低下しません。ローンの返済や債務不履行の負担は総需要を押し下げ、それが主張され、その後の経済不況の主な原因を構成します。
住宅市場の指標
破裂する前にバブルを識別するために、経済学者は、特定の地域の住宅がかなり評価されているかどうかを評価するために使用できる多くの財務比率と経済指標を開発しました。現在のレベルを過去に持続不可能であることが証明された以前のレベルと比較することにより（ つまり 、クラッシュに至るか、少なくともクラッシュを伴う）、特定の不動産市場がバブルを経験しているかどうかを経験に基づいて推測できます。指標は、住宅バブルの2つの織り込まれた側面、つまり評価要素と負債（またはレバレッジ）要素を表します。評価コンポーネントは、ほとんどの人が買うことができるものと比較して高価な家がどれだけ高いかを測定し、負債コンポーネントは、借金世帯が家や利益のためにそれらを購入する際にどのくらいになるかを測定します（また、銀行が貸し出しによって蓄積するエクスポージャーも測定します）米国の都市の住宅指標の進捗状況の基本的な要約はビジネスウィークによって提供されます。不動産経済学および不動産動向も参照してください。
住宅の手頃な価格の対策
- 収入に対する価格の比率は、特定の地域の住宅の基本的な手頃な価格です。これは一般に、家計の中央値と家族の可処分所得の中央値との比率であり、パーセンテージまたは所得年数で表されます。初回購入者向けに個別にコンパイルされ、 到達可能性と呼ばれることもあります。個人に適用されるこの比率は、住宅ローンの融資決定の基本的な要素です。ゴールドマン・サックスによる封筒の裏の計算によると、住宅価格の中央値と世帯収入の中央値の比較は、2005年の米国の住宅が10％過大評価されたことを示唆しています。 「しかし、この推定値は約6％の平均住宅ローン率に基づいており、金利の上昇が予想されます」と同社の経済チームは最近の報告書で述べている。ゴールドマンの数字によると、住宅ローンの金利が1ポイント上昇すると、住宅価格の公正価値が8％減少します。
- 収入に対する預金の比率は、典型的な住宅ローンに必要な最低頭金であり、収入の月または年で表されます。既存のホームエクイティのない初めてのバイヤーにとって特に重要です。頭金が高すぎる場合、それらの買い手は市場から「価格設定」されていることに気付くかもしれません。たとえば、2004年現在、この比率は英国の1年間の収入に相当していました。
別の変種は、全米全米リアルター協会が出版物で「住宅手頃な価格指数」と呼んでいるものです。 （NARの方法論の健全性は、インフレを考慮していないため、一部のアナリストによって疑問視されました。ただし、他のアナリストは、所得と住宅コストの両方のデータがインフレを含む用語で表現されているため、適切な手段を検討します。等しい場合、インデックスには暗黙的にインフレーションが含まれます）。 - 手頃な価格のインデックスは、住宅ローンの実際の毎月の費用と持ち帰り収入の比率を測定します。英国では、ほぼすべての住宅ローンが変動し、銀行の貸出金利に固定されているため、より多く使用されています。これは、原油価格と収入の比率よりも、家計が住宅を購入する能力のはるかに現実的な尺度を提供します。しかし、計算するのはより困難であり、したがって、価格と収入の比率は評論家によってさらに一般的に使用されます。近年、貸付業務が緩和され、より多くの収入を借りることができるようになりました。長期的なこの慣行は維持できず、最終的には手ごろな価格の住宅ローンの支払いや多くの人への差し押さえにつながる可能性があると推測する人もいます。
- 中央値倍数は、住宅価格の中央値と年間世帯収入の中央値の比率を測定します。この指標は、歴史的に3.0以下の値で推移していますが、近年、特に土地と開発に対する厳しい公共政策の制約がある市場で劇的に上昇しています。
住宅債務対策
- 住宅の負債対収入比または債務返済率は、可処分所得に対する住宅ローンの支払いの比率です。比率が高くなりすぎると、世帯は負債の返済のために資産価値の上昇にますます依存するようになります。この指標の変種は、住宅ローンの支払い、公共料金、固定資産税を含む総住宅所有コストを、典型的な世帯の月々の税引前収入の割合として測定します。たとえば、カナダ市場に関するRBC Economicsのレポートを参照してください。
- 住宅負債対自己資本比率 （企業負債対自己資本比率と混同しないでください）は、ローン対価値とも呼ばれ、住宅ローンの負債と原資産の価値の比率です。財務レバレッジを測定します。この比率は、住宅所有者が累積エクイティを担保として第2の住宅ローンまたはホームエクイティローンを取得すると増加します。比率が1より大きい場合、所有者の持分が負であることを意味します。
住宅所有権と家賃措置
- バブルは、住宅価格の上昇が家賃の上昇よりも高いときに判断できます。米国では、1984年から2013年までの家賃は年率約3％で着実に上昇していますが、1997年から2002年の間は年率6％でした。 2011年から2013年の第3四半期にかけて住宅価格は5.83％上昇し、家賃は2％上昇しました。
- 所有率は、賃貸ではなく家を所有している世帯の割合です。収入とともに着実に上昇する傾向があります。また、政府は多くの場合、住宅の所有権を奨励し促進するために、減税や補助金による資金調達などの措置を制定しています。所有権の増加が収入の増加によって支えられていない場合、買い手が低金利を利用していることを意味する可能性があります（経済が熱くなるにつれて最終的に再び上昇する必要があります）、または住宅ローンはより自由に借り手に与えられます信用不良。したがって、サブプライム貸付の増加率と組み合わされた高い所有比率は、バブルに関連するより高い債務レベルを示す可能性があります。
- 株価収益率またはP / E比率は、株式の相対評価を評価するために使用される一般的なメトリックです。賃貸住宅の場合のP / E比率を計算するには、住宅の価格を潜在的な収益または純利益で割ります。これは、住宅の市場年間賃貸料から保守および固定資産税を含む費用を引いたものです。この式は次のとおりです。
- 価格家賃比率は、平均所有コストを受け取った家賃収入（購入する場合）または推定家賃（購入する場合）で割ったものです。
- 英国で使用される尺度である総賃料利回りは、年間総総賃料を住宅価格で割ったもので、パーセンテージで表されます。
- 占有率 （反対： 空室率 ）は、占有住宅ユニットの数を特定の地域のユニットの総数で割ったものです（商業用不動産では、通常面積で表されます（つまり、平方メートル、エーカーなど）。異なるグレードの建物向け）。占有率が低いということは、投機的な建設と購入によってもたらされた市場が供給過剰の状態にあることを意味します。この文脈では、需要と供給の数は誤解を招く可能性があります。販売需要は供給を上回りますが、賃貸需要はそうではありません。
住宅価格指数
住宅価格の測定値は、住宅バブルの特定にも使用されます。これらは住宅価格指数（HPI）として知られています。
アメリカのHPIの有名なシリーズは、米国経済学者のカール・ケース、ロバート・J・シラー、およびアラン・ワイスによって考案されたケース・シラー指数です。 Case-Shiller指数で測定されるように、米国は2006年第2四半期にピークを迎えた住宅バブルを経験しました（2006年第2四半期）。
最近の不動産バブル
1990年以降の日本の資産価格バブルの崩壊は、日本経済に大きな損害を与えています。 2005年のcrash落は、中国最大の都市である上海に影響を与えました。
2007年現在、不動産バブルは最近過去に存在していたか、特にオーストリア、米国、マルタ、アルゼンチン、英国、ジャマイカ、ミクロネシア、エチオピア、オランダ、イタリアなど、世界の多くの地域にまだ存在すると広く信じられていました、赤道ギニア、モナコ、トルコ、フェロー諸島、ブラジル、デンマーク、スウェーデン、フィリピン、フィジー、ドミニカ国、アイスランド、ナウル、グリーンランド、リヒテンシュタイン、カナダ、ドイツ、ポルトガル、ニュージーランド、ザイール、ラトビア、アイルランド、スペイン、スリランカ、ギニアビサウ、インドネシア、レバノン、日本、バーレーン、イラク、イラン、東ティモール、アフガニスタン、ルクセンブルク、バングラデシュ、ツバル、アンドラ、アゼルバイジャン、ヨルダン、オマーン、ベネズエラ、メキシコ、ジブラルタル、ポーランド、南アフリカ、トルクメニスタン、イスラエル、ギリシャ、外モンゴル、モザンビーク、バハマ、マリ、エルサルバドル、ボツワナ、アルジェリア、ラオス、イエメン、ブルガリア、ノルウェー、シンガポール、韓国、北朝鮮、バルト諸国、タイ、スワジランド、インド、香港、ルーマニア、ジンバブエ、バチカン市国、ウクライナ、中国、クロアチア。その後、米国連邦準備制度理事会のアラン・グリーンスパン議長は、「少なくとも、（米国の住宅市場には）「泡」が少しある…地元のバブルがたくさんあることを確認するのは難しい」と述べた。同時に書いているエコノミスト誌はさらに進んで、「世界的な住宅価格の上昇は歴史上最大のバブルだ」と述べた。フランスでは、エコノミストのジャック・フリギットが毎年「19世紀以降のフランスの不動産販売の価格、価値、件数の進化」と呼ばれる研究を発表しており、2001年以降の高い価格上昇を示しています。フランスでは経済学者によって議論されています。不動産バブルの後には常に深刻な価格低下（ 住宅価格の暴落とも呼ばれる）が続き、多くの所有者が住宅の価値を超える住宅ローンを保有する可能性があります。 2010年12月31日現在、1110万の住宅用不動産、または米国の全住宅の23.1％がマイナスの株式でした。商業用不動産の価値は、英国の2007年半ばのピークを約35％下回るままでした。その結果、銀行は、短期的に世界的な回復に影響を与える重要な問題である可能性が高い、資産担保債務を大量に保有する意思を失いました。
2006年までに、世界のほとんどの地域はバブル状態にあると考えられていましたが、この仮説は、さまざまな国の不動産市場での同様のパターンの観察に基づいて、議論の対象となりました。そのようなパターンには、過大評価のパターンと、ひいてはそれらの過大評価に基づく過剰な借入のパターンが含まれます。 2007〜2010年の米国のサブプライム住宅ローン危機は、さまざまな国の経済への影響と影響とともに、これらの傾向に共通の特徴があることを暗示しています。
個々の国については、以下を参照してください。
- オーストラリアの不動産バブル–現在進行中
- バルト諸国の住宅バブル
- イギリスの不動産バブル
- ブルガリアの不動産バブル
- カナダの不動産バブル
- 中国の不動産バブル– 2005–2011
- デンマークの不動産バブル– 2001–2006
- インドの不動産バブル
- アイルランドの不動産バブル– 1999–2006
- 日本の資産価格バブル– 1986–1991
- レバノンの不動産バブル
- ニュージーランドの不動産バブル–現在進行中
- ポーランドの不動産バブル– 2002–2008
- ルーマニアの不動産バブル
- スペインの不動産バブル– 1985–2008
- 米国の住宅バブル– 1997–2006
米国の不動産バブル2012–現在
ワシントン・ポストのライター、リサ・スターテバントは、2013年の住宅市場は住宅バブルを示唆していないと考えています。 「現在の市場と過去10年半ばの過熱市場との決定的な違いは、住宅ローン市場の性質です。今回の需要は、市場のファンダメンタルズにより密接に基づいており、最近私たちが経験した価格の伸びは「現実」です。または「よりリアル」。」最近の調査では、証券化された金融の中堅経営者が住宅市場全体の問題に対する認識を示さなかったことを示しています。
エコノミストのデイビッド・ストックマンは、2012年に2回目の住宅バブルが始まり、2013年2月時点でまだ膨らんでいると考えています。2012年初頭から、ヘッジファンド投資家とプライベートエクイティ会社が一戸建て住宅を借りて住宅を購入するため、住宅の回復を待っています。 QE3の政策により、住宅ローンの金利は史上最低の水準で推移しており、不動産価値が上昇しています。サンフランシスコ湾岸地域やラスベガスなどの大都市圏では、1年以内に住宅価格が不自然に25％も上昇しました。
