プロロジス

Prologis、Inc.は、カリフォルニア州サンフランシスコに本社を置く多国籍物流不動産投資信託（REIT）です。同社は、2011年6月にAMB Property CorporationとProLogisの合併により設立され、プロロジスは世界最大の産業用不動産会社となりました。現在、世界最大の倉庫と流通センターの所有者であるプロロジスは、株式公開企業であり、NYSEおよびS＆P 500のメンバーです。同社は、約3,382の物流および流通センターおよび物流施設の所有者、管理者および開発者です。南北アメリカ、アジア、ヨーロッパ、および19か国のさまざまな業界で約5,000の顧客にサービスを提供しています。 2017年12月31日現在、プロロジスの総資産は790億ドルでした。同社の調査部門は、ホワイトペーパーと、四半期ごとの産業ビジネスインジケータや年間プロロジスロジスティクスレントインデックスを含む独自の市場調査を発行しています。

歴史

1983-2011：背景

Prologisは、米国に本拠を置く多国籍不動産会社であるAMBとProLogisの合併により2011年に設立されました。

AMBプロパティ株式会社

1983年、ハミドモガダムとダグ修道院は、50,000ドルのクレジットを使用して、機関にサービスを提供する投資マネージャーであるアビー、モガダムアンドカンパニーを設立しました。 フォーブスによると、当初は投資顧問サービスを提供する予定でしたが、代わりに「投資家が不採算資産を復活させるのを助ける」ことで知られるようになりました。 1984年にT. Robert Burkeが加わり、大規模な機関投資家に代わってオフィス、産業、コミュニティショッピングセンターに投資するプロロジスのレガシー企業であるAMB Property Corporationを設立しました。 1980年代後半のオフィスビル市場の崩壊中、同社は事前に工業団地やショッピングセンターに投資し、1987年にオフィス市場から撤退し始めたことにより、大きな財政的影響を回避しました。工業用および小売用不動産に焦点を当てています。

1997年後半、AMBは28億米ドル以上を管理下に置いて、新規株式公開（IPO）を終了しました。 1999年ごろに小売業を売却し、産業部門のみに焦点を当て、2002年に初めての海外投資を行い、プロクター＆ギャンブルの施設を開発しました。その年、AMBは、特にブラジル、メキシコ、中国などの成長市場において、グローバルな貿易ハブの近くで流通施設の購入と開発に焦点を当てた国際的な拡大プログラムを開始しました。 AMBは2004年に内部開発部門を追加しました。2011年までにAMBは中国とブラジルでの事業拡大に注力し、その時点で同社はProLogis（旧Security Capital Trust）との合併を検討していると発表しました。

セキュリティキャピタルインダストリアルトラスト

Prologisのレガシー企業であるSecurity Capital Industrial Trust（SCI）は1991年に設立されました。SCIは1994年にニューヨーク証券取引所で新規株式公開（IPO）を行いました。メキシコおよび1997年に国際的になり、セキュリティキャピタルインダストリアルトラストがメキシコとヨーロッパの両方に進出しました。 SCIは1997年の夏にオランダに移り、その後パリ、ストックホルム、ブリュッセル、ワルシャワ、ロンドン、ベルリン、ミラノ、マドリードに進出しました。 SCIは、1997年10月にオレゴン州のソフトウェア会社Insight Inc.の33％を購入し、顧客のサプライチェーンの問題を解決しました。 SCIは1997年に冷蔵流通事業にも進出し、Christian Salvesenを購入してCS Integrated LLCに変更しました。 SCIはさらに1997年にTexas Cold StorageとContinental Freezerを買収し、イリノイ州のKroger Co.に食品を配布するための主要契約を確保しました。海外での冷蔵のために、SCIはFrigoscandia ABを購入し、その後、「ヨーロッパ最大の冷蔵品販売業者」を購入しました。 SCIは後にコールドストレージ事業を終了しました。

Prologis、Inc.が1997年11月24日に設立された後、SCIは1998年7月に正式にProLogisに名前を変更しました。 SCIは、1998年7月までに12か国の84市場で活動し、時価総額は約50億ドルでした。 1998年11月、Prologis TrustはMeridian Industrial Trustを8億6250万ドルの株式で取得しました。当時、プロロジスは「米国で最大の産業および倉庫の所有者」でした。 ProLogisは1999年に最初の不動産ファンドを設立し、2001年に日本市場に参入しました。2003年にProLogisはS＆P 500に参加して中国市場に参入し、2004年にKeystone Industrial Trustを16億ドルで買収しました。同じ年、プロロジスは蘇州ロジスティクスセンターと中国で最初の合弁会社を設立しました。当時コロラド州オーロラに本社を置き、2005年にプロロジスは北米の産業開発会社であるカテラス開発公社との合併を完了しました。 49億ドル。その年、ProLogisは2005年のトップ25産業所有者調査で第1位にランクされました。 2006年、ProLogisはFortune 1000企業となり、ProLogis European Properties Fundが公開されました。

積極的な拡大と多額の借入による債務の問題の中で、ProLogisのCEOであるJeffrey Schwartzは2008年にWalter Rakowichに交代しました。その後、Rakovichは資本の調達と資産の売却に関連するコスト削減努力を実施しました。 2008年12月、ProLogisはシンガポール政府投資公社に資産ポートフォリオを売却し、2009年に中国事業と日本の利益の一部をGIC Real Estateに13億ドルで売却しました。その8月、ProLogisはDeutsche PfandbriefbankとBlackstone Group LPは、2010年後半にProLogis資産のポートフォリオを10億ドルで購入しました。 2005年に36億ドルでCatellus Development Corpを買収した後、2011年1月にProLogisはCatellusのリテールおよび複合資産のポートフォリオをTPG Capitalの関連会社に5億500万ドルで販売しました。 2011年のProLogisとの最終的な合併に先立ち、AMB Property Corp AMB.Nは2011年3月にアリアンツ不動産と4億7000万ユーロの合弁事業を設立しました。

2011：プロロジスの形成

2011年1月、AMBプロパティコーポレーションは、プロロジス（NYSE：PLD）と名付けられ、ニューヨーク証券取引所に残る新しい事業体とともに、より大きなプロロジスを87億ドルで購入することに同意しました。両社は、新しいプロロジスはAMBの故郷であるサンフランシスコに拠点を置くが、プロロジスの拠点であるコロラド州デンバーにオフィスを維持すると発表した。 2011年6月に完了した「対等合併」は「不況以来最大の不動産取引」の1つであり、世界最大の産業用不動産会社を生み出しました。総市場価値は240億ドルと推定されており、新しいPrologisには、北米、ヨーロッパ、アジア、南米の管理資産と物流施設、流通施設が約460億ドルありました。新会社のクライアントには、DHL、Kuehne＆Nagel International AG、Home Depot Inc.、Unilever、およびFedExが含まれます。 AMBのCEOハミド・モガダムとProLogisのCEOウォルター・ラコウィッチが新会社の共同チーフに任命され、2013年にはモガダムが唯一のCEOになりました。

2013-2014：国際ベンチャー

プロロジスは、2011年6月までに米国最大の200社の1つであり、時価総額は150億ドル、22か国、22のファンドで活動しています。 2011年第4四半期までに、プロロジスはさまざまな資産を売却し、10億ドルを調達しましたが、資産売却によりさらに20億ドルを調達する計画です。 2011年末のプロロジス不動産の占有率は92％でした。 2012年、同社は米国、ブラジル、中国、日本でのプロジェクト開発に約10億ドルを費やす計画を発表しました。 2012年3月までに、プロロジスは「株式時価総額で6番目に大きいUS REIT、約150億ドル」となり、5月までにプロロジスの資産はヨーロッパで約100億ドルになりました。 2013年2月14日、プロロジスが設立した日本の不動産投資信託である日本プロロジスリート（NPR）は、東京証券取引所でのIPOを成功裏に完了しました。 2013年3月、プロロジスは、ノルゲスバンクインベストメントマネジメントと31億米ドルでプロロジスヨーロッパロジスティクスパートナーズサールの合弁会社を設立しました。プロロジスは、2013年9月時点で469億ドルの運用資産を保有していました。2013年11月までに、プロロジスは世界最大の倉庫所有者であり、「日本での倉庫開発に年間最大6億ドル」を投資する計画で、最大の市場です米国の後。当時、プロロジスにはAmazon.comや日本通運などの顧客がいました。

2014年の夏までに、プロロジスは21か国で活動し、約1,400人の不動産専門家を抱えていました。また、同社は約510億ドルの総運用資産を保有しており、そのうち273億ドルが投資管理に使用されています。 Prologisは2014年6月にFIBRA PrologisのIPOを完了しました。これは、Prologis Property Mexico SAとしても知られるメキシコの関連会社で、約70億ペソ（541百万ドル）を調達しました。 2014年末時点で、プロロジスは2,853の不動産を所有しており、その大部分は北米で、約600はヨーロッパとアジアで所有しています。

2015-2016：最近の販売

プロロジスは、2015年春までに管理ファンドの数を23から11に減らし、「合弁事業と機関投資家が支援する一連のファンドを通じて、290億ドルの不動産資産」を管理していました。その財務四半期には、シリコンバレー工業団地のFacebook、Inc.への売却により収益が増加しました。2015年4月、サンフランシスコに本社を置くプロロジスは、コロラド州デンバー東部から新しいビルにオフィスを移転する計画を発表しました。 2017年にデンバーのダウンタウン。

また同月、プロロジスはノルゲスバンクインベストメントマネジメントと提携してKTRキャピタルパートナーズを59億ドルで購入し、プロロジスUSロジスティクスベンチャーを通じて米国におけるプロロジスの不動産ポートフォリオを拡大しました。当時、プロロジスの市場価値は約220億ドルでした。 2015年10月、プロロジスは、モリスリアルティアソシエイツの米国における物流および小売物件のポートフォリオを8億2,000万ドルで買収しました。プロロジスは、このポートフォリオの小売資産部分をブラックストーングループの関連会社に374百万ドルで売却しました。

2016年後半までに、プロロジスは日本、シンガポール、中国に大規模な高層倉庫を建設しました。同社は、2016年11月にワシントン州シアトルにある3階建て倉庫の建設を開始しました。これは、同国で最初の高層倉庫でした。翌月、プロロジスはサンフランシスコに3階建ての倉庫を建設する計画についても概説しました。 Prologisは2016年12月に2つの2016 Eurobuild CEE Awardsを受賞しましたが、その時点でPrologis Inc.は97.1％の稼働率で倉庫と流通センターの世界最大の所有者でした。 2017年12月31日現在、プロロジスは世界最大の工業所有権所有者の1つでした。 2017年12月31日現在、プロロジスの総管理資産は787億ドルで、19か国に2,282の工業所有権があります。また、1,600人の従業員がおり、NYSEで取引され続けました。

事業の型

上場企業であり、S＆P 500のメンバーであるPrologisは、アメリカ、ヨーロッパ、アジアで事業を展開しており、19か国で不動産の所有権または合弁事業を展開しています。事業セグメントは、不動産事業と戦略的資本を区別しており、流通施設は、企業間および小売/オンラインの両方のフルフィルメントカテゴリで顧客にリースされています。

プロロジスは、次の3つの主要な事業に注力しています。

不動産業務（リース、建物の管理）
資本導入（資産の開発と取得）
戦略的資本（資本の調達とポートフォリオへの共同投資）

市場調査

社内の調査部門を通じて、同社は独自の市場調査といくつかのホワイトペーパーを毎年発行しています。これらには、四半期ごとに発行されるインダストリアルビジネスインジケータ 、および2016年以降毎年発行されるプロロジスロジスティクスレントインデックスが含まれます。毎年その建物を通して。この調査では、ロジロジ資産とその顧客が総GDPに2,000億ドルの経済的影響を及ぼしたと推定され、ロジスティクス資産のクラスターは地域に経済的に有益であると主張しました。