計画されたユニット開発

計画ユニット開発（PUD）は、建物開発の一種であり、規制プロセスでもあります。ビル開発として、住宅、レクリエーション、商業センター、工業団地など、多様で互換性のある土地利用の両方を含む1つの開発または区画に設計されたグループです。

歴史

新しいアメリカ人コミュニティにおけるPUDの起源は、1950年代の英国の動きに由来しています。英国の新しいコミュニティの発展は、経済的基盤を維持するために建設が始まる前に産業要素の場所とそれらが公に指示された方法に対処しました。しかし、アメリカでは、住宅部門が建設されて占領された後、民間の管理下にあるコミュニティがしばしば産業を引き付ける必要がありました。

アメリカで計画されたユニット開発の最も古い形式は、第二次世界大戦直後に、レヴィットタウンとパークフォレストの開発に現れました。コミュニティ全体が大都市圏の中心部の制限と軌道内にありました。 PUDの最初のゾーニングの証拠は、1949年にメリーランド州プリンスジョージ郡によって作成されました。それは、「住宅の種類、必要な地元のショッピング施設、および路外を有する完全な近隣ユニットとしての大規模な土地の開発駐車場、公園、遊び場、学校の敷地、その他のコミュニティ施設」（バーシェル43）。 1952年、バージニア州アレクサンドリアは、都市コードの修正として、「コミュニティユニットプラン」を提供しました。これは、計画されたコミュニティ施設と新しい住宅のオープンスペース開発を提供することを目的としています。「計画されたユニット開発」という用語の最初の現代的な使用法の1つは、1962年のサンフランシスコの条例にあります。

現在の定義

規制プロセスとしてのPUDは、土地および都市景観における物理的に治癒可能な社会的および経済的欠陥を追跡する中規模で現実的なプログラムによる大規模で統一された土地開発を促進する土地規制の手段です。適切な場合、この開発管理は以下を促進します。

土地利用と居住タイプの両方が混在しており、少なくとも1つの土地利用が本質的に地域的である
公共および共通のオープンスペースを提供する住宅用地のクラスター化
現在の土地利用規制と厳格なプラットフォーム承認プロセスを脇に置きながら、地元の専門計画スタッフに対する管理上の裁量を増やしました。
開発者と政府自治体の間の交渉プロセスの強化により、土地の効率、複数の土地利用、住宅密度の増加により潜在的に利益が増加する自治体のサイト計画のレビューと開発の管理が強化されます。

多くの場合、PUDは、オープンスペースと組み合わされた小さな家のクラスターから、数千人の居住者やさまざまな土地利用がある新しい発展途上の町に至るまで、さまざまな形を取ります。ただし、PUDの定義では、100〜200エーカー（40〜81ヘクタール）のサイズのカテゴリに収まらない限り、これらのタイプの開発は考慮されません。 PUDでは、不動産所有者が居住地を所有します。

土地利用の混合物

PUDでは、地区のゾーニングは、標準ゾーニング有効化法の下で標準であったものとは大きく異なります。歴史的に、地区はタイプが非常に狭く、面積が大きかった。 PUD内では、ゾーニングは、複数の土地利用および隣接する土地区画に配置される地区とより統合されます。

PUDの住宅は、群を抜いて多く、最大の土地面積を占めています。 PUDは、2世帯単位および複数世帯住居に近接した一世帯住宅の用途を取り入れて、より多様な近隣概念を形成する傾向があります。学校、教会、老人ホーム、病院、およびレクリエーション施設は、住宅地への道を見つけ始めています。住宅地はまた、コミュニティで最高の土地を使用する傾向があり、最も有利な場所は商業的および産業的使用から保護されています。

商圏をサービスエリア別にグループ化することは、近隣概念に戻るための最初のステップです。土地は、地域、コミュニティ、およびローカルショッピングクラスター用に予約されており、市場の経験や各開発でのビジネスの種類に基づいた特定の制限があります。路外駐車、高さ制限、交通規制のための十分な設備を備えた地元のショッピング地区は、住宅地に囲まれていることはあまりありません。

現在、産業標準は、従業員が働くまでの道のりを減らすのに役立ちます。最近では、工業地区に隣接する周辺地域への迷惑な量を削減する環境および性能規制が存在する傾向があります。十分な後退、路外駐車、および高さ規制があるため、住宅地域に隣接する工業立地は通常、コミュニティ全体の目標と見なされています。 PUDには通常、多数の工業地区がありませんが、そうである場合は、軽工業に重点を置く傾向があります。

計画住宅団地開発（PRUD） （ 計画住宅団地開発（PURD）の場合もある）はPUDの変形形態であり、共有エリアは個々の住宅所有者によって所有され、住宅所有者協会またはその他のエンティティではありません。 PURDは、コミッションの目的を計画するためにPUDと同じと見なされ、ゾーニングと市民計画の柔軟性を可能にします。

共有エリアのメンテナンス

ほとんどのPUDでは、個々の所有者が家や建物の完全な所有権を持っているため、メンテナンスの責任者になります。 PUD内の住宅所有者協会の管理文書は、ほとんどのメンテナンス責任を所有者に委任し、可能な限り最小限の責任を負います。

設計原則

住宅と住宅の配置

PUDの家には、多くの場合、家を囲む大きな共有オープンスペースや小さなプライベートヤードへのアクセスが含まれます。これらの大きな保護されたオープンスペースは、建物のレイアウトによって作成され、開発のすべての居住者による使用を目的としています。従来の開発で行われているように、異なる住宅タイプ（1世帯、2世帯、複数世帯）が分離されるのではなく混合されることがよくあります。

通り

街路パターンは、居住コミュニティの近隣性を確立する上で最も重要な要素の1つです。ほとんどの非PUD開発は、すべての道路でのロットサイズと交通量の最大フローの最大間口を取得することに焦点を当てています。ただし、一般的なグリッドプランのストリートパターンの単調さを解消するために、PUDは使用法に基づいてストリートタイプの階層を使用することがよくあります。地元の通りは住宅のみにサービスを提供し、交通量が少ない一方、コレクター通りは地元の通りを動脈に接続します。

歩道と歩道

PUDの歩道と歩行者の道は、近隣の特性を確立する際に道路システムを補完および補完します。歩道はすべての道路の少なくとも片側にあり、開発の歩行性を可能にします。住宅グループ、広場、学校、地元のショッピングエリアをリンクするための循環システムが提供されています。

設計機能の組み合わせ

PUDを一意かつ効果的にするのは、これらの各コンポーネントを同時に設計できることです。各要素が連携して全体を強化します。これは、ある程度の非互換性を許容する可能性のある広範なルールに従ってロットを計画する従来のゾーニング慣行に対する大きな利点を表しています。