ネガティブギアリング

ネガティブギアリングは、投資家が収入を生む投資を獲得するためにお金を借り、投資によって生成された総収入が（少なくとも短期的に）減価償却を含む投資の所有と管理のコストよりも少ない、財務レバレッジの一種ですローンに課される利息（ただし、資本の返済を除く）。投資家は、投資を保有することの累積損失を超えるように売却された後、投資に対する税制上の優遇またはキャピタルゲインを期待するネガティブに連動した投資を行うことができます。投資家は、ネガティブギアリングの税務上の取り扱いを考慮します。これは、ネガティブギアリングされた投資の損失が投資家の他の課税所得に対して税控除可能な場合、およびキャピタルゲイン販売時に有利な税制措置が与えられます。

概要

ネガティブギアリングは、賃貸収入が住宅ローンの金利費用よりも少ない不動産に関してよく議論されますが、配当収入がマージンローンの金利費用に満たない企業の株式にも適用される場合があります。税の扱いは、2つの間で同じ場合と異なる場合があります。

収入を生む資産に投資するために借りて、その資産からの収益（収入）が借り入れのコストを超えると、ポジティブなギアリングが発生します。それ以降、投資家は資産が売却されるまで賃貸収入利益に税金を支払わなければならず、その時点で投資家は利益にキャピタルゲイン税を支払わなければなりません。

生成された収入が利子をカバーするとき、それは受動的な収入を生み出す単なる連動投資です。ネガティブギアリング戦略は、次のいずれかの状況下で利益を生み出します。

• 資産の価値が上昇し、キャピタルゲインが投資期間中の進行中の損失の合計を超える場合。
• 収入の流れが上昇して利子費用よりも大きくなった場合（投資は積極的に調整されます）;または
• 金利の低下またはローン元本の返済により利息費用が下がった場合、投資は積極的に調整されます。

投資家は、資産が売却されるか、投資が積極的に調整されるまで、不足分に資金を提供できなければなりません。計画中の進行中の損失と将来のキャピタルゲインの異なる税務上の取り扱いは、投資家の最終利益に影響します。所得よりも低い税率でキャピタルゲインを獲得する国では、投資家は課税前に全体的に損失を出すことができますが、納税者の​​補助金の後はわずかな利益を得ることができます。

オーストラリア、日本、ニュージーランドを含む一部の国では、他のソースからの収入を相殺するために、マイナスのギアリング損失を無制限に使用できます。アメリカ合衆国、ドイツ、スウェーデン、カナダ、フランスなど、他のいくつかの経済協力開発機関は、いくつかの制限で損失を相殺することを認めています。英国またはオランダでは、マイナスに連動した投資住宅からの税額控除を他の収入に適用することは許可されていません。投資決定と市場価格に関しては、印紙税やキャピタルゲイン税などの他の税金は多かれ少なかれそれらの国では面倒であり、投資としての居住用不動産の魅力を増減します。

ネガティブギアの投資不動産は、一般に数年間、ネガティブギアリングのままであり、インフレによってレンタル収入が増加し、投資がポジティブギアリングされるまでになります（レンタル収入は金利費用よりも大きくなります）。

ネガティブギアリング（「他の収入に対するレンタル損失の相殺」とも呼ばれる）の税務上の取り扱いは異なります。例えば：

• 米国は、賃貸投資の管理に積極的な低所得者/中所得者に慣行を制限し、また家族の家に対する利息費用を完全に税控除できるようにします。
• カナダは、投資がその生涯にわたってプラスのリターンを生み出したことを保証することにより、慣行を制限しています。
• 税率が低い国では、最高税率が低くなるか、特定の税率のしきい値が高くなるため、ネガティブギアリングのメリットが低くなります。

国ごとのネガティブギアリング

オーストラリア

オーストラリアでは、賃金や企業所得など、他の種類の収入に対するマイナスのギアリングから生じる財産損失の適用を、いくつかの制限または制限のみで許可しています。不動産投資家によるネガティブギアリングにより、オーストラリアの個人所得税収入は2001/02税年度で6億ドル、2004/05年度で39億ドル、2010/11年度で132億ドル減少しました。

ネガティブギアリングは、オーストラリアでは物議を醸す政治問題であり、2016年のオーストラリア連邦選挙で大きな問題となりました。オーストラリア労働党は、ネガティブギアリングを制限するが排除しないことを提案し、キャピタルゲイン税の割引を25％に半減することを提案しました。分析によると、オーストラリアのネガティブギアリングは、裕福でないオーストラリア人よりも裕福でないオーストラリア人に大きな利益をもたらします。次に、ネガティブギアリングを擁護する連邦財務長官のスコット・モリソンは、多くの中間所得層（教師、看護師、電気技師に言及）が財務マネージャーよりもネガティブギアリングから多くの利益を得ていることを示す税データを引用しました。 （生の数値は、さまざまな専門家グループがどの程度利益を得るかを示していません。）

伝統的に、オーストラリアの納税者は、最初の損失で不動産に投資するという厳密な意味で、投資不動産にマイナスの影響を与えることが許可されてきました。負のギアリングは、偶発的な財産所得の移転の禁止により制限されており、財産損失は労働からの収入を相殺できませんでした。これは所得だけでなく損失にも適用されると想定されていますが、これは1936年の所得税評価法では不明です。

労働からの収入を相殺する財産損失の制限を回避する一般的な方法は、パートナーシップや他の法的メカニズムを使用して、そのような収入を別の形態に変換することでした。その結果、この制限は重要ではなかった可能性があります。パートナーシップ、信頼、または同様の法的メカニズムにより、1人または複数の個人が自分の収入と損失をプールすることができ、それにより財産の損失を他の収入と相殺することができました。このオプションは、賃金から収入を得た個人には利用できませんでした。

1983年、ビクトリア州の税務副長官は、ビクトリア州の不動産投資家に対して、賃貸収入を超える利子の控除を一時的に拒否したため、損失を将来の税年度に移すことも移動することもできませんでした。この決定は、連邦税務局によってすぐに却下されました。

1985年、オーストラリア労働党ホーク政府の下で、負のギアリングルールが変更され、財産の損失が検疫されなくなり、代わりに賃金収入が相殺されるようになりました。半年後、1985年7月の税サミット後、ホーク政府はこの変更を取り消し、新たな取引のマイナスのギアリング金利費用を再び検疫し、他の収入ではなく賃貸収入に対してのみ請求できるようにしました。 （過剰な損失は、後年に財産所得を相殺するために繰り越される可能性があります。）それにより、個人レベルで、さらに重要なことに、国家レベルで、財産損失は個人の労苦からの収入によって助成されません。公式を適用する際に、それまでのすべての政府はそれにより孤立し、結果として一般的な所得税の領収書プールから補助される資本投機を阻止しました。

さらに、1985年9月20日にオーストラリアでキャピタルゲイン税（CGT）が導入されました。別の税ですが、多くの場合、マイナスのギアリングに関連付けられています。

財産の損失が労働からの収入を相殺することができなかった初期のシステムへのホーク政府の復帰は、不動産投資家に人気がありませんでした。これらの投資家は、この復帰により賃貸住宅への投資が枯渇し、賃貸料が大幅に上昇したと主張しました。これは、当時のすべての首都の空室率が最も低かったパースとシドニーの両方での実家賃の局所的な増加以外の証拠によって裏付けられていませんでした。

しかし、1987年7月、不動産業界によるロビー活動の後、Paul Keatingを財務長官とする連邦労働党政府は、その決定をもう一度覆し、労働所得から負のギアリング損失を適用できるようにしました。

ネガティブギアリングのオーストラリアの税務上の取り扱いは次のとおりです。

• 収入が支払利息に満たない場合、収入を生み出す目的の投資ローンの利子は完全に控除されます。不足分は、投資家の賃金や給与収入など、他の源泉からの収入から税務上控除できます。
• 継続的なメンテナンスと小さな費用も同様に完全に控除可能です。
• 不動産の備品および備品は植物として扱われ、有効寿命に基づいて減価償却の控除が許可されます。それらが後で販売されるとき、実際の手取金と評価減額の差額は収入またはさらなる控除になります。
• 資本工事（1997年または特定の日付以降に建設された建物または主要な追加物）には、年間2.5％の資本工事控除（または特定の状況では4％）があります。割合は初期費用（またはその推定）で計算され、作品の費用が完全に回収されるまで請求できます。キャピタルゲイン税の目的での投資家のコストベースは、請求された金額だけ減額されます。
• 売却時または所有権の移転の他のほとんどの方法では、キャピタルゲイン税は、収益からコストベースを差し引いた金額で支払われます（上記のプラントとして処理されるアイテムを除く）。純キャピタルゲインは所得として課税されますが、資産が1年以上保有されている場合、ゲインは最初に個人の場合は50％、年金基金の場合は3分の1になります。 （割引は1999年に開始され、それ以前はコストのインデックス作成と限界レートのストレッチが代わりに適用されていました。）

ネガティブギアリングとキャピタルゲインの税務上の扱いは、投資家に次のような多くの方法で利益をもたらす可能性があります。

• 損失は​​、発生した会計年度に控除可能であり、ほぼ即時に利益をもたらします。
• キャピタルゲインは、所有権の移転が発生する会計年度（またはその他のあまり一般的ではないトリガーイベント）に課税されます。
• 12か月以上保有されている場合、キャピタルゲインの50％のみが課税対象となります。
• 所有者の譲渡は、投資家がより低い限界税率の対象となる年に意図的に発生するようにタイミングが取られ、初期控除によって節約された税率と比較して、適用されるキャピタルゲイン税率が低下します。

ただし、特定の状況では、キャピタルゲインに適用される税率は、控除を行っているときに低い限界税率を持っているがその年の高い限界税率を持っている投資家などの初期控除のために、節税率よりも高くなる場合がありますキャピタルゲインが実現します。

対照的に、所有者と占有者による不動産の税務上の取り扱いは、投資不動産とは異なります。私有財産の住宅ローンの利息および維持費は控除できませんが、主要な住居の処分で行われたキャピタルゲイン（または損失）は非課税です。 （私的使用から賃貸、またはその逆への変更、および主な居住地と見なされるものには特別な規則が適用されます。）

オーストラリアの負のギアリングの経済的および社会的影響は、継続的な議論の問題です。ネガティブギアリングを支持する人々は次のように主張しています：

• マイナスの投資家は民間の住宅賃貸市場を支援し、購入する余裕のない人々を支援し、政府公営住宅の需要を減らします。
• 不動産に対する投資家の需要は、建築産業を支え、雇用を生み出しています。
• 税制上の優遇措置は、特に退職後の自給自足を支援するために、個人が投資と貯蓄を奨励しています。
• スタートアップの損失はビジネスの控除として受け入れられ、投資家は結果に対して課税されるため、投資家にとっても受け入れられるべきです。
• 投資家が控除できる支払利息は貸し手の収入であるため、税収の損失はありません。
• 負のギアのプロパティは、投資家にとって実際の損失で実行されています。損失は​​減税に使用される可能性がありますが、投資家は、不動産を所有していない場合と比べて、依然として正味の悪い立場にあります。投資家は、純賃貸収入が時間の経過とともに増加して利息費用を超えた場合、または不動産が売却された場合のキャピタルゲイン、あるいはその両方で利益を上げることを期待しています。投資が少なくとも12か月間（2000〜2001年までの場合は、資本価値の実質価値のみ）保持される場合、キャピタルゲインの半分のみが課税所得として評価されるため、売却後、キャピタルゲイン収益の扱いは税制によって支持されますキャピタルゲインが課税され、同様の効果がありました）。その観点から、歪みは、ネガティブギアリングではなく、所得税目的でのキャピタルゲイン収入の50％割引によって生成されます。

ネガティブギアリングの反対者は主張する：

• 住宅資産への過剰投資を奨励しますが、これは経済的歪みです。
• 投資家は住宅用不動産市場を膨らませ、最初の住宅購入者や他の所有者の居住者にとっては手頃な価格にします。
• 2007年、オーストラリアの10のネガティブギアプロパティのうち9つは既存の住宅であったため、賃貸供給の作成は、所有者となる可能性のある人を置き換えることをほぼ犠牲にして行われます。したがって、負のギアリングが存在する場合は、新しく構築されたプロパティにのみ適用する必要があります。
• これは、1990年代半ばに始まったオーストラリアの不動産バブルなど、不動産市場への投機家を奨励します。これは、一部には、オーストラリアの住宅ローン市場へのノンバンクレンダーの参入後に発生したクレジットの利用可能性の増加の結果です。
• すでに高所得の人々には税額控除と全体的な利益が発生し、それにより金持ちの投資家はさらに豊かになり、貧しい人々はさらに貧しくなり、社会経済的階級間の社会的格差を生み出し、延長する可能性があります。
• 税額控除は毎年政府の収入を大幅に削減するため、非投資家は投資家に助成金を支給しており、政府は他のプログラムを提供することができません。
• 事業費（利子の支払いを含む）は、他の形態の現在の収入ではなく、その事業からの現在または将来の収入に対して控除されるべきです。税法がマイナスのギアリングオフセットを許可していなかったとしても、賃貸不動産の運営費用（利子の支払いを含む）は、将来の正味賃貸収入から控除されるか、不動産売却時のキャピタルゲイン税を減額します。

1985年から1987年までのネガティブギアリングの一時的な撤去が賃料の上昇を引き起こしたという見解は、オーストラリアのチーフエコノミストとニュージーランドの銀行グループであるSaul Eslakeが異議を唱えています。

不動産研究所のデータによると、シドニーとパースで家賃が上がったのは事実です。しかし、同じデータは、他の州都の識別可能な増加を示していません。ネガティブギアリングが賃料の急騰の原因であった場合、2つの首都だけでなく、至る所でそれを観察する必要がありました。実際、REIデータベースの他の部分を掘り下げると、ネガティブギアリングが廃止される前に空室率が異常に低かったことがわかります。

エスレイクは、インフレ調整後の賃料の変動について言及しています（つまり、名目賃料の上昇からCPIインフレを差し引いたとき）。これらは、実家賃の変動とも呼ばれます。マイナスのギアリングが検疫された2年間で、名目家賃は全国的に25％以上増加しました。公式のABS CPIデータによると、彼らはオーストラリアのすべての首都で強く上昇しました。ただし、名目上の変化にはインフレが含まれるため、実質的に家賃がどのように変化したか、および他のタイプの収入を相殺するために財産損失を許可しないなどの変化が家賃にどのように影響するかについては、あまり明確ではありません。

さらに、これらの控除が1985年7月の不許可の6か月前までしか許可されていなかったため、こうした控除を許可しなくなった影響を評価することは困難です。

2016年3月3日に投稿された「ファクトチェック：ネガティブギアリングを廃止することで家賃が押し上げられましたか？」というタイトルのABCファクトチェックレポートネガティブギアリングが廃止された期間中に、インフレ、レンタル費用の変更後、以下を提供します。 （整数に四捨五入され、都市のサイズごとにリストされます）。シドニー+ 2％〜+ 4％、メルボルン+ 2％〜0％、ブリスベン-3％〜-4％、パース0％〜+ 6％、アデレード+ 1％〜-3％。すべての値には、1986年の9.18％であったインフレの影響が取り除かれています。

住宅価格との比較として、シドニーの住宅価格の中央値は1985年の98000ドルから1986年の120025ドル、またはインフレ後、12.18％上昇しました。ブリスベンでは、同時期、またはインフレ後の-6.25％の変化で、中程度の住宅価格が61550ドルから63000ドルに移動しました。シドニーの単価の中央値は、同時期に70500ドルから72300ドルに移動しました。 -6.07％のインフレ後の変化。ブリスベンでは、ユニットのインフレ後の変化は-0.05％でした。

2003年に、オーストラリア準備銀行（RBA）は、生産性委員会への最初の住宅所有権調査への提出で次のように述べました。

オーストラリアの税制への他の投資と比較して、資産への投資を奨励するように設計された現在の税制の特定の側面はありません。また、ギア付き不動産投資の急速な成長を説明する最近の税政策イニシアチブはありません。しかし、実際には、結果を観察すると、リソースと資金がこの分野に不均衡に配分されており、不動産プロモーターは税の有効性を重要なセールスポイントとして使用しています。

彼らは続けて「需要の緩和を探す最も賢明な分野は投資家の間である」と言った。

オーストラリアでの課税処理は、他の国の場合よりも投資家にとって有利です。特に、生産性委員会によるさらなる研究に値する次の分野があります。

私。不動産が長年にわたってキャッシュフローがプラスになる見込みがほとんどないときに、投資不動産をマイナスに調整する能力;

ii。資産減価償却費がキャピタルゲイン税を通じて「引き戻される」という事実により投資家が受ける利益は、そもそも減価償却が許可されたときに適用された税率よりも低い税率です。

iii。損失をもたらす投資の減価償却を請求する機能を含む、資産の減価償却の一般的な扱い。

2008年、オーストラリアの上院選考委員会の報告は、2004年生産性委員会の報告の結果を反映しました。ネガティブギアリングには上限を設けるべきであることが、この問い合わせに対する推奨事項の1つです。「無制限のアクセスは禁止されています。億万長者と億万長者はアクセスできず、20番目の投資不動産にアクセスできないはずです。それに制限します。」

上院経済参照委員会の2015年の報告書は、マイナスのギアリングは住宅の手頃な価格に影響を与えるが、主な問題は需要と供給の不一致であると主張している。社会サービス局からのこの委員会への提出は次のように述べました。

住宅の需要は過去30年間で大幅に増加しましたが、新しい住居の供給は反応せず、1980年代半ば以降、新しい住居の年間平均完成度は約150,000のままです。

住宅建設の供給側でのネガティブギアリングの影響を突き止めるのは困難です。エスレイクなどからのコメントは、軽く課税されたキャピタルゲインの確率が存在する確立された郊外での負のギアの購入の優位性を強調しており、負のギアリングはかなりの量の新しい建設につながるという考えに挑戦しています。多くのエコノミストは、そのような税の補助金を持たない住宅購入者との競争で投機的な購入者が税の補助金を利用できるようになり、重大な社会的混乱につながることを広くコメントしています。

さらに、より高い住宅価格への税の補助金は、ネガティブギアリングを利用する人々の富を増やします。住宅価格を押し上げることで国内の住宅所有者を押しつぶすプロセスは、土地価値の増加により、ネガティブギアの成功したユーザーをより豊かな資産にします。これにより、これらの人々は以前に取得した不動産の株式に対してさらに資金を借りることができ、その結果、税の補助金の下でさらに取得することになります。このプロセスは価格を引き上げることができ、それによって所有者-占有者として家を購入したい人々にとってそれを難し​​くすることができます。

イギリス

基本的な形でネガティブギアリングを許可する一方で、英国では、あるタイプの収入（または損失）を別のタイプの収入に移すことは許可されていません。これは、その課税システムのスケジュールによるものです。このタイプの税制では、支払われる税金は収入源に依存します。したがって、労働者と土地から収入を受け取った個人は、2つの関連する収入源に対して2つの別個の税率を支払うことになります。

1997年から2007年にかけて、税法書き換えプロジェクトは、スケジュールを簡素化することでこのシステムを変更しました。以前のシステムと同様に、人々は収入（または損失）を転送することはできません。

イングランドとウェールズの不動産の賃貸に関する英国政府のオンラインリソースは、損失を相殺する方法を概説しています。損失は​​「後の年に繰り越すことによる将来の利益」または「他の資産からの利益（もしあれば）」に対して相殺できると述べています。

ニュージーランド

ニュージーランドでは、いくつかの制限がありますが、負のギアリングと損失の別の収入源への移動が許可されています。

賃貸収入ガイドは、賃貸収入が市場レートである場合にのみ、他の収入に対して損失を差し引くことができると述べています。

野党労働党は2011年の選挙でネガティブなギアリングを上げようとしたが、政府に勝てなかった後、この問題の重要性は減少した。

カナダ

原則として、カナダは所得の流れの移転を許可していません。ただし、カナダの最新の税務フォームでは、状況によってはこれが発生する可能性があることが示されています。 「221行目-キャリングチャージおよび支払利息」によると、収入を生み出すように設計された投資からの支払利息は差し引かれます。

投資から収入を得るために支払った次のキャリングチャージと利子を請求します：投資目的のために借りたお金で支払うほとんどの利子ですが、一般的に利子や配当を含む投資収入を得るためにそれを使用する場合のみ。ただし、投資で得られる収益がキャピタルゲインのみの場合、支払った利息を請求することはできません。

他の情報源は、控除は合理的でなければならず、人々はカナダ歳入庁に詳細を問い合わせる必要があることを示しています。 「Rental Income Includes Form T776」では、他の収入源からレンタル損失を推定できると述べています。「レンタル費用が総賃貸収入を超える場合、レンタル損失が発生します。収入を得るための費用が発生した場合、控除できます。他の収入源に対するレンタル損失。」ただし、警告があります。レンタル損失は合理的なものでなければなりません。合理的なものは、「Rental Income Includes Form T776」ガイドでは定義されていません。

これらの情報源に基づいて、キャピタルゲインの影響を除いて、投資の全期間にわたって利益が得られる限り、特定の年のその他の収入に対する賃貸損失の請求は許可されます。

カナダには連邦および州の所得税があり、上記は連邦の所得税のみに関連しています。

アメリカ

原則として、米国連邦税は所得の流れの移転を許可していません。一般に、財産の賃貸は受動的な活動とみなされるため、納税者は賃貸収入から財産を賃貸する費用のみを差し引くことができます。ただし、賃借人が活動に積極的に参加したと考えられる場合、彼らは他の「非受動的所得」に対して賃貸損失からの控除を請求することができます。 「積極的な参加」の定義は、「レンタル収入、費用、および損失の報告」ガイドに概説されています。

あなた（およびあなたの配偶者）が賃貸物件の少なくとも10％を所有し、重要かつ真正な意味でサービス（修理など）を提供するために管理上の決定を下したり、他の人に手配した場合、あなたは積極的に賃貸不動産活動に参加しました。積極的な参加として数えられる管理上の決定には、新しいテナントの承認、レンタル条件の決定、支出の承認、およびその他の同様の決定が含まれます。

さまざまな要因に応じて、他の収入に対して損失を差し引くことができます。

日本

日本は、納税者が賃貸損失を他の収入と相殺することを認めています。

個人は最小限の制限で賃貸損失に対する損失を請求できますが、プロパティがパートナーシップまたは信頼を通じて所有されていた場合、制限があります。

不良債権による損失の請求を制限するなど、いくつかの追加ルールがあります。追加情報は、日本税務サイトで見つけることができます。

ドイツ

ドイツの税制は複雑ですが、標準的な連邦所得税の範囲内で、ドイツは所得の移転を許可していません。賃貸損失は、賃貸収入に対してのみ相殺できます。グローバルプロパティガイドのサイトで述べられているように、「所有者は、その収入を生み出し、維持し、保護するために発生した総収入から費用を差し引くことができます。」

ドイツは次の7つの収入源を認めています。

1. 農林
2. 貿易とビジネス
3. 独立した個人サービス
4. 雇用
5. 設備投資
6. 家賃とロイヤリティ
7. 「その他の収入」。特定され、法律によって特定の種類の収入（個人取引からの収入や定期的な性質の収入（年金など）など）に厳密に制限されています。

これらの各ソースからの収入は個別に計算されます。

賃貸収入は所得として課税され、累進税率の対象となります。不動産、費用、および不動産関連費用（管理手数料、保険など）に融資するために提供されたローンの利子は、課税対象の賃貸収入から差し引くことができます。

オランダ

原則として、オランダの税制は所得の移転を許可していません。ほとんどの市民は、3つの所得グループで税を個別に計算します。

1. ボックス1の収入には、雇用からの収入と主たる住居からの収入が含まれます
2. Box 2の収入。これには、会社の実質的な保有からの収入と、実質的な株式保有からの利益が含まれます。
3. ボックス3は、貯蓄と投資による収入を扱っています

オランダの不動産を所有するオランダの居住者および非居住者の企業とパートナーシップは、原則として、銀行または関連会社からのローンの利息費用と課税所得からの不動産関連費用を控除することができます。