リンクリート
Link Real Estate Investment Trust （中国語：領展房地產投資信託基金、または領展。以前はLink Asset Management Limitedによって管理されていたThe Link Real Estate Investment Trust （中国語：領匯房地信託投資信託基金、または領as）は、香港で最初の不動産投資信託であり、現在、時価総額でアジア最大の不動産投資信託であり、個人投資家および機関投資家が完全所有しています。
リンクREITのポートフォリオは、約800万平方フィートの小売スペース、約56,000の駐車スペース、香港で開発中のプロジェクト、および中国本土に約500万平方フィートの小売スペースとオフィススペースを持つ不動産で構成されています。
独占の歴史、物議をかもすビジネス倫理、中小企業の所有者や投資家に対する非友好的な扱いにより、香港の社会経済問題の一部を担っている香港の「企業モンスター」と広く考えられています。
歴史
REITは、主に公営住宅団地内にある151のショッピングモールと79,000の駐車スペースを含む住宅局から資産を取り除いた政府によって作成されました。上場の日付は暫定的に2005年12月16日で、評価額は222億香港ドル（28億6,000万米ドル）でした。民営化の際、リンクリートは既存のテナント契約の条件に拘束されたままですが、新しいリースの賃料を引き上げるために政府からの承認を必要としなくなります。しかし、金融アナリストは、民営化された企業とより大きな商業志向から魅力的な配当利回り–最大7％–を期待していましたが、一部の不動産に関連する賃貸収入の増加と人件費の削減の範囲が制限されるかもしれないと懸念する人もいました公営住宅部門。
新規株式公開
リンクREITのIPOは、賃料の上昇が懸念される住宅テナントによる法的措置により2005年まで1年延期され、最終的に18倍の加入超過となりました。約510,000人の香港の住民、または都市の人口の7％が360億米ドルの注文を出し、機関投資家は400億米ドルをコミットする準備ができていました。
IPOの共同グローバルコーディネーターは、ゴールドマンサックス、HSBCホールディングスplc、UBS AGでした。 JPMorgan Chase＆Co.は住宅局の財務顧問でした。
住宅当局によるリンクREITの提案された浮揚は、公営住宅テナントであるLo Siu-lanが提案された資産の売却の合法性に異議を唱えたため、延期されました。 Loの弁護士は、住宅局は「住宅条例に基づき、困needしている人々に住宅を提供する義務に違反した。代わりに、資産を民間企業に売却していた。彼女は、公共住宅の多くの居住者の間で、既存のアメニティがもはや公開されず、The Linkが賃料を引き上げ、それによって公益を十分に考慮せずに店舗の価格上昇を強制するという懸念を表明しました。一部のNGOは、住宅局の収入の減少が最終的に公共テナントの賃料上昇につながることを懸念していました。 Loの民営化の司法審査の要求は、第一審裁判所と控訴裁判所で却下されました。
プロパティの改修
2005年のリスト以来、リンクは「資産増強工事」のプロセスに取り組んでおり、アップグレードされた物理構造を通じて資産の価値を高め、低価格のユーティリティの地元の店をより高いブランドとチェーンに置き換え、「顧客サービス」、およびプロモーション活動。リンクはまた、その管理下にある多くのウェットマーケットをオーバーホールしました。改修により、家賃が高くなり、価格が高くなり、地元のお店が失われました。
物件の取得
不動産ポートフォリオとミックスを多様化するために、リンクは、2010年半ばに南風グループから合計11.7億ドルで南風プラザのショッピングモール部分をハンハウに駐車場付きで取得しました。
2010年後半、リンクは、Sino GroupからHang Hauに駐車場を備えたMaritime Bay Shopping Mallのショッピングモール部分を合計5億8,840万ドルで取得しました。
2014年半ばに、リンクはケリープロパティーズからウォンタイシンにある駐車場付きライオンズライズモールを合計13億8,000万ドルで買収しました。
2015年、The Linkは、Nan Fung Groupと提携して、1月にKwun Tongの土地区画NKIL 6512を合計58億6,000万ドルで購入した際、政府の土地オークションによる購入の第一歩を踏み出しました。その後、リンクは中国本土で最初の2回の購入を連続して行って市場を驚かせました。北京ECモールを25億円の対価で買収しました。上海の2つの商業ビルを66億円で取得しました。同社には、本土の不動産がポートフォリオの12.5％を超えないという目標があります。
2016年2月19日、リンクの子会社は、政府からKo角の貿易産業部タワー（旧アーガイルセンタータワーII）を59億1千万香港ドルで購入しました。
財産の売却
2014年半ばに、リンクリートは4つの異なるバイヤーに4つの商業用不動産を合計12億4,000万ドルで売却しました。プロパティは、ヒンティンコマーシャルセンター（ラムティン）、クワイヒンショッピングセンター（クワイチョン）、トンヘイコートショッピングセンター（シャウケイワン）、ワクワイショッピングセンター（ポクフルアム）です。
2015年後半には、Fung Wah Estate Retail and Car Park、Ka Fuk Shopping Centre、Kwong Tin Shopping Centre、Siu On Court Retail and Car Park、Tin Wan Shopping Centreの5つの物件を売却しました。
2016年後半、彼らは5つの物件、すなわちui Wo Courtコマーシャルセンター、On Yamショッピングセンター、Sun Tin Waiコマーシャルセンター、Cheung Hongコマーシャルセンター、Shek Wai Kokコマーシャルセンターを再び売却しました。
名前の変更
2015年8月19日に、リンクは社名の変更を正式に発表します。
批判
下層階級の経済的困難
このリンクは、同社が住宅局のショッピングセンターを取得し、改修し、賃料を引き上げた後、住宅団地の住人から「吸血鬼」と呼ばれていました。これにより、地元の店が押し出され、価格が上昇し、不動産内のチェーンストアが支配的になりました。この傾向により、香港の公営住宅団地や新市街の低所得者の起業機会が減少し、社会的流動性を実現する機会が減少し、生活費が増加しています。
ショッピングセンターで「ノスタルジックなレストラン」を促進するためのThe Linkによる2012年のキャンペーンは、ソーシャルメディアで偽善的であると広く非難されました。ゴールデンフォーラムとFacebookのユーザーは、同社が「最初に店を殺し、次に死から金を稼ぐ」と書き、チェーン店のみを許可しているとして会社を批判しました。 2006年、リンクは何千人ものスタッフを削減し、「リンク管理は住宅管理局から事業を引き継いだ際、最前線の労働者の福利を保護する誓約を不名誉だと言った組合員によって激しく批判された」。リンクは「人員削減は個人の慣行に沿っていた」と答えた。
2015年半ばまでに、NGO Link Watch（領匯監察）は、同社が運営する22のショッピングセンターにある2,075店舗の76％を占める大きなチェーンを示すレポートを発表しましたが、LinkのCEOは「約60私たちの店の割合は、小規模な事業者にリースしています。」
アンチリンクREITの抗議は、近年ますます一般的になっています。 Kwun TongのリンクREIT本部は、デモ、乱闘、座り込みの現場であり、会社が活動家の建物への立ち入りを禁止するための裁判所命令を求めています。
市場管理
屋内ショッピングセンターに加えて、The Linkは2005年に多くの地元の不動産市場も買収しました。そのような市場は、地元の人々に貸し出される小さな屋台やお店のある施設です。ショッピングセンターと同様に、The Linkは家賃を引き上げ、一部の不動産を改修し、低所得世帯の食料価格の上昇と財政難につながっています。
The Linkが商業スペースをほぼ独占しているTin Shui Waiでは、2015年から16年にかけて、Tin Yiu Marketを従来のショッピングセンターに変更する計画について地元住民と立法評議員から批判を受けました。市場では、新鮮な野菜、肉、魚を周辺の公営住宅団地の住民に供給しています。次に近い市場は徒歩5〜10分です。
青衣の長江農園の失速業者は、賃料の引き上げに抗議するために、2010年と2016年にストライキを行った。後者のストライキにより、賃料は10年で2倍になったと報告されました。一部の地元住民は、チャンファットの価格が高いため、代わりにTsu湾の政府が運営する市場を訪問すると述べた。 Cheung Fatのストール所有者は、市場管理をUni-China（Market）Management Limitedにアウトソーシングすることにも抗議しました。
Uni-China（Market）Managementは、The Linkが所有するTuen MunのLeung King Estateの市場も管理しています。 2016年2月、2月2日以来、「マネージャー」（管理員）が背中に印刷された暗いジャケットに身を包んだ男性グループが、ショッピングセンター周辺の行商人に対して威圧的な態度で行動しました。 200人以上が2月8日の夜に行商人と戦っている男性に抗議しました。自称マネージャーと抗議者の間でいくつかの軽微な衝突が発生し、警察による調停が必要になりました。衝突中に2人の抗議者が逮捕され、1人の記者が負傷した。
2月9日の夜、経営陣と一般市民との対立が再発しました。警察が傍観し、他の人が関与するのを防いでいる間に、男性は抗議者を打ち負かして撮影されました。記者もコントロールチームにbeatられました。 31歳の男性は、公共の場で障害を引き起こしたとして逮捕されました。彼は、レオン・キング・エステートで職務を遂行する労働者を妨害したと言われています。 Link REITは衝突から距離を置き、行商人の制御チームがそのスタッフの一部であったことを否定しました。
違法排水
2016年、リンクが所有および管理しているメイラムショッピングセンターからの廃水がシンムン川に不法に放出されていたため、環境保護局は水質汚濁防止条例の下でリンクREITに対する訴追を開始しました。同社は2016年11月に15,000ドルの罰金を科され、状況をすぐに是正するよう命じられました。
政府の対応
リンクREITは、政治的スペクトルの両側の役人によって広く非難されています。親北京DABの議長であるスターリー・リーは、元最高経営責任者のレオン・チュンインがDABとの会合でリンクREITを「強く批判した」と報告した。 サウスチャイナモーニングポストへのインタビューで、レオンはリンクREITのトップマネジメントの報酬構造が信託の行動につながったかどうかを疑問視しました。彼は、公営住宅の商業スペースの前の所有者として、香港政府は公営住宅のテナントに対して「彼らのニーズを満たし、必要であればリンクリートの不動産の代替品を提供する」責任があると述べた。彼は、高齢者のテナントが他の市場との間で重い買い物をすることは期待できないため、公共不動産のリンクREIT独占は受け入れられないと述べた。彼は、リンクを買い戻す計画はないと述べたが、リンクが近くの住民に役立っていない場合、政府は代替手段の提供を検討することができると述べた。
現在の最高経営責任者であるキャリーラムは、2016年に（彼女が最高秘書だった間に）リンクREITを「3つの山」の1つ、つまり香港社会での競合の主要な原因の1つと呼び、政府が征服しようとしたと報告されました。ラムは、政府は会社との潜在的な法的戦いの開始を含め、問題に取り組むためのさまざまな手段を探るべきだと述べた。
同様に、2019年4月、立法者のアリス・マックは、議会に「リートREITの1つである地元コミュニティを苦しめた」「3つの大きな山」を克服するよう政府に要請する動きを動かしました。他のさまざまな議員がこの修正案に動きを移し、家賃の値上げを規制するために住宅条例を修正するなど、問題に取り組む手段を提案しました。多くの分野でリンクREITの商業独占を減らし、居住者に大きなショッピングの選択肢を提供するために、より多くの公開市場とバザーを建設します。リンクREIT資産を検査し、会社による土地リース条件の違反に対する執行を行うために、土地局内に専任のチームを作成します。リンクREITプロパティを買い戻し、政府の管理下に戻す。
