歴史
クイーンズランド州フォレストレイク
フォレストレイクは、オーストラリアのクイーンズランド州ブリスベン市で最初のマスタープランドコミュニティでした。 2006年2月現在、デザインで多数の賞を受賞し、20,900人の住民が住んでいます。フォレストレイクの開発者であるデルフィンは2001年にレンドリースに吸収されました。 Lakes Master Planned Community。
フォレストレイクは、オーストラリア内で手頃な価格の住宅を建設するのに役立つと考えられていました。この開発は、小ロット製品を含む最初の現代コミュニティであり、その当時初めてでした。計画されたマスターコミュニティには、小売、商業、教育、住宅、退職、およびレクリエーションの用途が含まれていました。コミュニティ全体は、大規模なオープンスペースネットワークに統合されている歩行者と自転車道の広範なネットワークによってリンクされています。
フォレストレイクはブリスベン市議会内にあり、ブリスベンの中央ビジネス地区から約19キロメートル（12マイル）です。 Doolandella、Inala、Richlands、Heathwoodの郊外に隣接しています。野生生物と住宅開発をうまく組み合わせています。
フォレストレイクショッピングセンター（旧フォレストレイクビレッジショッピングセンター）はフォレストレイクにあります。
人口統計
2011年の国勢調査では、フォレストレイクの人口は22,426人、女性は51.9％、男性は48.1％でした。フォレストレイク人口の年齢の中央値は33歳で、オーストラリアの中央値より4年下でした。フォレストレイクに住んでいる人の61％はオーストラリアで生まれました。これに対して、全国平均は69.8％です。次に多い出生国は、ニュージーランド7.9％、イングランド4.7％、ベトナム3.1％、インド1.8％、南アフリカ1.6％です。 73.6％の人が自宅で英語のみを話しました。次に人気のある言語は、ベトナム語5％、サモア語1.6％、シンハラ語1.4％、標準中国語1.3％、ヒンディー語1.2％でした。
2016年の国勢調査によると、フォレストレイクにはクイーンズランド州の郊外で最大のスリランカオーストラリアコミュニティが含まれており、344人の人口と郊外の人口の1.5％を占めています。
歴史
ホームステッドは、1870年代後半にヘンリーファーリーによって現在のホームステッドパークに建設されました。それは、2階建ての大規模な建物であり、木造でした。 1930年代には火によって破壊されましたが、シロアリは事前に構造物に大きな損害を与えたと言われています。 1881年に、ホームステッドとその周辺の物件はマイケルスタンピーデュラックによって購入されました。周辺地域は「アーチャーフィールド駅」の一部になりました。
第二次世界大戦中、森林湖地域はアメリカ兵による野営地として使用されました。
Masterplannedコミュニティが生まれた経緯。
70年代に、この物件はハンコック・プライウッドによって買収されました。価値のある木材はすべて同社によって収穫され、1986年にハンコック・プライウッズ・プティ・リミテッドはその資産を売却することを決めました。
2,170エーカーの敷地で、ブリスベンCBDに最も近い地点に18 kmしかありません。興味深い物件です。当時、ブリスベン市場はかなり落ち込んでいました。 Hancock Plywoods Pty。Ltd.の会長であるViv Hancock氏は、Richard Ellis Ray White、Jones Lang Wooten、LJ Hookers、Raine＆Horneなどの主要な不動産会社のマーケティングマネージャーおよびディレクターにインタビューし、プロパティ。
すべての会社は、所有者に現実的な価格の見積もりを提示するように求められました。このプロパティは、オークションまたは入札による売却で達成できます。
1社を除くすべての企業は、以下の理由から、資産の市場価値が500万ドルから600万ドルの間であると助言しました。
1）当時の入国管理局の「ワコール難民センター」の近くに、プロパティが不十分でした。
2）宿泊施設は、低価格の住宅地であるイナラに隣接しており、ワコール出身のベトナム難民の多くが親relativeを訪問するために近くに定住することを選択したため、「ベトナム人ゲット」と呼ばれています。
3）このプロパティは、インドアロピリー、チャペルヒル、ケンモア、フィグツリーポケットのより裕福な西ブリスベン郊外、およびマウントオマニー、ジンデリー、ウェストレイクスの成長する新しい郊外から比較的隔離されました。主な障壁は、大量のトラック輸送と商業交通を運ぶ非常に忙しいイプスウィッチ道路です。
4）インフラストラクチャのコストも、すべての機関によると、開発を実行不可能にしました。
5）1つを除くすべての機関が提唱したコンセプトは、下水道と水を提供する必要がないため、10〜20エーカーの趣味の農場またはエーカーを作成することでした。開発コストは、比較的安価な道路と電力の提供のみで構成されています。彼らは、各10エーカーの財産は、1割り当てにつき50,000ドルから60,000ドルの価値があると見積もっていました。
6）彼らはまた、AVジェニングスコマーシャルによるレッドバンクプレーンズショッピングセンターの開発により、レッドバンクエリアが地域センターとして押印され、このプロパティはオマニー山と西部郊外の間のどこかに閉じ込められていると述べました。レッドバンク平原の700m2の郊外の土地の価格が1割り当てあたり50,000ドルを下回ると、対象物件の区画は実行不可能になります。
しかし、ある会社はこのプロパティを異なって見ていました。トニー・アトキンソンと特別コンサルタントのオリバー・タムが率いるレイヌ・アンド・ホーン・コマーシャルは、何が可能かについて異なる見方をし、その不動産に対する異なるビジョンとその不動産に対する2,000万ドルの価値を思いつきました。
値の大きな違いの主な理由は、彼らがプロパティに完全に新しい自己完結型の郊外の可能性を見たということです。それらの可能性の理由は、次のように要約できます。
1）プロパティは、カラスがブリスベンCBDから飛ぶようにわずか18 kmにあり、新しいマスタープランドコミュニティの作成のためにブリスベンの最後の主要な土地銀行の1つでした。
当時、ブリスベンの成長は北にカブールチュアまで50 km、南にビーンリーまで35 km伸びていました。ブリスベンに非常に近いため、新しい郊外に最適です。
2）その時、ブリスベン市議会は、所有者に、埋め立てに適した不動産である不況があることを所有者に助言し、その不動産に最大500万ドルを支払い、それを非常に必要な埋め立てとして使用することを申し出ました。オリバー・タムは、所有者に「議会は埋め立て地と見ているもの、湖またはゴルフ場の可能性さえ見ている」とアドバイスし、後者は鼻に優しいと述べました。
3）その後、Logan MotorwayはエンジニアのCrooks Mitchell PeacockとStewardによって計画されていました。将来のモトウェイは、センテナリーハイウェイを介してブリスベンにアクセスし、計画されたLoganを介してゴールドコーストに簡単にジャンプできる最も戦略的な郊外の1つとなります高速道路。これにより、西部郊外の自動車運転者は、当時非常に混雑していた太平洋高速道路またはローガンロードを回避することができます。
4）最も重要なことは、クイーンズランド州への純移住により、クイーンズランド州南東部に新しい住宅ストックを作成することが求められたことです。
その結果、ヴィヴ・ハンコックは、オリバー・タムに代表されるレインとホーンに、当時のプライス・ウォーターハウスのコンサルティング・パートナーであるロイド・ハンコック（および今年の将来のクイーンズランダー）との仕事を依頼しました。プロパティが最高値で販売できること。
彼は、他のすべての党がそれが500万ドルの価値があると言ったので、彼は1000万ドル以上に満足していると推測しました。
先見の明は、地域全体に影響を与える高品質の生活空間の創造にとって非常に重要です。彼らは大きな巨大な埋め立て地を見るか、数々の賞を受賞した郊外を見ることの違いを生みます。
プロパティの計画とマーケティングとその成功に関するハイライトのいくつかは次のとおりでした：
1）元クリケット選手、タウンプランナーのジョンマクリーン（クリケット選手）が、当時「ウッドランド」として知られる新しい郊外のマスタープランに任命されました。
2）計画は、中程度の密度の住宅と退職後の生活のために確保された一部の地域と商業用ショッピングセンターが混在する住宅地の規模で、ほぼ7,000戸の住宅区画の新しい住宅郊外から構成されました。
3）計画は、イプスウィッチ道路の高架を伴うセンテナリーハイウェイの継続により、西部郊外への接続性を示します。
4）当時の「ウッドランド」と他の郊外の違いのポイントは、緑と青のスペースの元の土地面積の約20〜25％を確保することであり、潜在的に最も住みやすい郊外になります。
5）Logan Motorwayのエンジニアとの数回の会議で、新しい郊外を高速道路にリンクするために、2、3の進入と退出を引き込むことが合意されました。 （2つのアクセスポイントは、現在、Centenary高速道路リンクとProgress Roadリンクです）。これにより、施設が適切に整備され、戦略的に配置されていることがわかります。
6）計画は、実行可能で現実的な潜在的な新しい郊外を示すことでした。時間の制約のため、開発の承認を正式に求める意図はありませんでした。不動産を売却するための完全な区画変更または承認を求めるのに十分な時間はなかっただろう。
当時、ブリスベン市長はサリーン・アトキンソンであり、サリーン・アトキンソンはたまたまレーヌとホーンのマネージング・ディレクターであるトニー・エイトキンソンの義理の姉妹でした。いくつかの会議で、チームはブリスベンの将来の成長に対応するための新しい郊外の作成と、高品質で手頃な価格の新しい住宅地区の作成をサポートすることができました。
彼女はチーフタウンプランナーであるバリーアレクサンダー氏に、このプロパティの新しい郊外の開発を支援する手紙を提供するように指示しました。これにより、バイヤーは新しい郊外の申請が好意的に見られるという安心感を得ることができました。
7）「ウッドランド」マスタープランは、クイーンズランド州ブリスベン市の最初のマスター計画コミュニティのテンプレートを設定しました。
不動産のマーケティング
計画演習のコストのため、不動産のマーケティング予算は少なくなりました。 1つの解決策は、メディアの社説を活用し、ビジョンに関するニュース価値のある記事を作成することでした。
当時、プライスウォーターハウスやオリバータムと仕事をしていたロイドハンコックは、現地および海外での不動産の販売に幅広く取り組んでいます。
当時の多くの日本企業は、クイーンズランド州に多額の投資を行っていたため、連絡を受けました。特に日本の建設巨人の顧客である熊谷組は、主要な住宅開発に参加することに関心を示しており、開発の10％-15％が「シルバーシティ」コンセプトの一部として「退職者」に使用される可能性があると考えています年に数ヶ月間、海外での退職生活の質を高めるために日本人を退職させるため。 （オーストラリアにセカンドホームを持つという概念について日本市場を教育するプロセスは、数年後に北アデレードの多機能ポリスの概念につながりました。）
シンガポール極東、Mbfグループ、Sime Darby、Lipland、マレーシアのYTLなど、香港のその他多くのアジア企業をはじめ、多くのアジア企業が開発に取り組みました。
広告とは別にマーケティングを補完するために、グループは興味を引くためにいくつかのニュースに値する記事を作成することにしました。彼らはメディアを使用して、プロジェクトに関する社説を書き、関心を生み出しました。当時、オーストラリアでは、この規模の主要なプロジェクトに対する大きな欲求はありませんでした。
非常に幸運な日曜日に、一面の記事がブリスベンクーリエメールによって公開されました。ハンサムなロイドハンコックが「若いタイクーンは5,000人の日本人のために退職村を建設したい」というAcubraを演じています。
インターネットが存在しなかった時代でさえ、ニュースは「バイラル」になり、ラジオやテレビからの新聞やメディアはすべて、論争に圧倒されました。
シドニー出身のブルース・ラクストンのように、RSLのヘビー級、時には「田舎者」またはナショナリストが知られることを好みます。
誤った情報を与えられたRSLメンバーのうんざりした感情は、メディアに多くのことを書くことを与え、非常にすぐに、アジアのメディア全体がこのテーマについて議論しました。ヘリコプターは、ABCからチャンネル9およびチャンネル7、さらには外国のメディアに向けて敷地を飛行していました。
多くの人は、実際にはそれとは程遠いものの、このプロジェクトは「縁の取れた、日本人だけの退職村」であると考えていました。
最初のメディアインタビューで、記者は、開発を実行可能にする触媒の一つは、日本の企業の退職市場に対応するために家の小さなコンポーネントを含めることであると言われました。ゴルフコースや湖のそばに住むことは、早期引退者にとって大きな「黄金の握手」になり得ます。彼女は、森の湖の人口は50,000人に達する可能性があり、日本人と同様に海外の退職者の構成要素は10％以下であると言われました。そこから彼女は論文に記載されているものに記事をセンセーショナルにした。
移住に関する論争、明らかな「人種差別」、および作成された議論に対するその他の接線の宣伝の量は、オーストラリア、アジア、および世界中で発行された何百ものニュース記事で当時のすべての記録を破っていたでしょう。
ブルース・ラクストンは、移民防止ロビーの通称にもなりました。それはポーリーン・ハンソン現象のかなり前でした。オーストラリア、アジア、そして世界中でテレビで多くの議論がありました。これには、時事問題に関するJana Wendtによる移行に関する議論が含まれます。
不動産ビジネスでは悪い宣伝はありません。極端な露出がバイヤーを広範囲にもたらし、2,000万ドルの価格が達成され、不動産が売却されました。
バイヤーはGirvans Limitedであり、そこから英国のグループBeezer Investments Plcもパートナーになりました。ジルバンがニュージーランドとシドニーの投資市場で問題に直面したとき、ANZ銀行を通じて最終的にデルフィンは開発に関与しました。プロジェクトは「フォレストレイク」と名前が変更され、デルフィンは最終的にデルフィンレンドリースになり、主要な開発者になりました。
グレータースプリングフィールドの現在有名な開発者であるマハシンナタンビーも、彼が成功しなかったとき、非常に一生懸命不動産を購入しようとしました。彼はコンサルタントの一人に言われました。「マハ、この物件を買えなくても大丈夫です。サイズが2倍、価格が半分の何かを見つけたら、この物件が完成したら、あなたは座っています。金鉱山で」。
ほぼ10年後、マハシンナタンビーは、サイズの3倍と価格の3分の1の資産を確保し、その結果がオーストラリアで最も成功したマスタープランニングコミュニティ、グレータースプリングフィールドであるとアドバイスしました。
Forest Lakeの概念はSpringfield Lakesに拡張され、Delphin LendleaseはSpringfield Lakesの開発パートナーとして参加して専門知識を移転しました。
1990年に、デルフィンレンドリースがマスタープランドコミュニティの建設を開始しました。 1991年、当時のクイーンズランド州首相、ウェインゴスがフォレストレイクを公式に立ち上げました。開発は、土地の最後のブロックが売却された2006年まで続きました。
1998年までに、郊外には10,100人の住民がいました。
Delfin Lend Leaseによって作成されたマスタープランドコミュニティは非常に成功しており、開発後期には、販売された新しい住宅の最大40％が既存の居住者によって購入されました。 （1996-2000年プロジェクトディレクター、David Keir）
村
フォレストレイク開発は、村として知られる一連の地域で構成されています。各村は個別に販売されており、入国申告書があります。これらの村は次のとおりです。ウッドベールビレッジ、パークランドビレッジ、ホームステッドビレッジ、ラベンダーコート、バンクシアビレッジ、パインビレッジ、レイクサイドビレッジ、セトラーズビレッジ、ザチェイス、ザウッズ、ブルックランズ、ヒルブルックビレッジ、ザポイント、グリーンツリーポケット、ジェッティウォーク、センテニアルパーク、カレッジパーク、クリークウッド、クリークウッドポケット、チェインオブポンド、ジュビリークロッシング、ザカスケード、サンクチュアリポケット、サンクチュアリポイント、ザペニンシュラ。 The Terracesと呼ばれる退職村と、Prima on Grandと呼ばれるForest Lakeショッピングセンターに隣接するアパート地区もあります。
その湖
フォレストレイクの目玉は、8.9百万ドル、10.9ヘクタールの人工レクリエーション湖で、周囲は2.7キロメートル（1.7マイル）です。ダムの壁、放水口構造、大通りの堤防に180万ドルが費やされました。平均的な深さは2.6で、安全棚の周りに300〜600 mmあり、中央で4メートルまで深くなっています。湖の容積は310,000立方メートルまたは269オリンピックサイズのスイミングプールです。湖を囲むのは3.5キロメートルの歩行者と自転車道、そして8ヘクタールの隣接する公園です。 1994年に完成し、オープンしました。
藻類の問題
2011年には、湖で青緑色の藻類（藍藻類）が発生し、地元住民に懸念が生じました。地元の評議員は、藻類のブルームによる毒性レベルが高いため、水に入らないように人々に助言しました。藻類の開花は2017年に再び発生しました。
受賞歴
- 1991-ロイヤルオーストラリアプランニングインスティテュート（QLD）：優秀プランニング賞
- 1991-オーストラリア交通計画管理協会：年次賞-Homestead Village Design
- 1992-クイーンズランド州景観産業協会：最優秀賞（コマーシャルワンランドスケープ）-フォレストレイクセールスアンドインフォメーションセンター
- 1994-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-マーケティング
- 1994-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-アーバンデザイン
- 1995-クイーンズランド州ケース・アース賞：カテゴリー2賞-フォレスト・レイク
- 1995-クイーンズランド州ケース・アース賞：カテゴリー3賞-フォレスト・レイク
- 1996-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-環境
- 1996-Institute of Engineers（QLD）：Engineering Excellence Award-環境
- 1998-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-プレミア賞
- 1999-オーストラリア都市開発研究所：優秀賞-コミュニティの創造
- 2000-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-コミュニティの創造
- 2002-オーストラリア都市開発研究所：クイーンズランドエクセレンス賞-マスタープランニングコミュニティ
スポーツ
郊外にはたくさんのスポーツ施設と美しいフィールドがあります。スポーツには、オーストラリアのルールフットボール、ラグビーユニオン、ネットボール、野球、バスケットボール、テニス、水泳、水球、トライアスロン、クリケット、陸上競技が含まれます。
教育
フォレストレイクの郊外には4つの学校があります
- フォレストレイク州立学校（小学校）。この学校は1994年1月1日に開校しました。
- グランドアベニュー州立学校（小学校）。この学校は1999年1月1日に開校しました。
- フォレストレイク州立高校（中等）。この学校は2001年1月1日に開校しました。
- セントジョンズアングリカンカレッジ（プライマリおよびセカンダリ）。
アメニティ
フォレストレイクは、ブリスベン市議会のフォレストレイクショッピングセンターにあるモバイルライブラリサービスを毎週訪れます。
輸送
ブリスベントランスポートは、フォレストレイクで停車する5つのルートを運営しています。
- 100：イナラ、イプスウィッチロード、サウスイーストバスウェイ経由でブリスベンシティへ
- 101：InalaおよびRichlands駅を経由してOxley駅へ
- 118：ローガン高速道路経由でヒースウッドからブリスベン市へ
- 460：ヒースウッドからリッチランド駅とインドアロピリーを経由してブリスベン市へ
- 463：エレングローブ経由でグッドナ駅へ
