柔軟な住宅ローン

柔軟な住宅ローンという用語は、毎月の返済を行うための要件に柔軟性を提供する住宅ローンを指します。柔軟な住宅ローンは、1990年代初頭にオーストラリアで最初に登場しました（そのため、米国ではオーストラリアの住宅ローンと呼ばれています）が、1990年代後半まで人気がありませんでした。この手法は、最近、米国の住宅バブルにより米国と英国で人気を博しました。

借り手がそうする立場にある場合、住宅ローンは標準的な住宅ローンよりも早く返済できるため、住宅ローンの加速という用語も使用されます。従来の住宅ローンでは、借り手は多くの場合、追加の資本返済または期限内に支払いが行われなかった場合に大きなペナルティに直面します。

オーストラリアと英国でよく見られる特定の種類の柔軟な住宅ローンは、 オフセット住宅ローンです。相殺された住宅ローンの主な特徴は、未払いの純負債に基づいて請求される金利で、住宅ローンの負債に対してクレジットバランスを相殺することにより、請求される金利を削減する能力です。一部の貸し手は、すべての取引に対して単一の口座を持っています。これは、しばしば当座住宅ローンと呼ばれます。

特徴

一般的な機能には次の機能が含まれます。

過払いまたは追加の返済（通常の金額以上）
以前の過払いまたは追加の返済を再描画する（借りる）
不足分を支払う（通常より少ない額を支払う）
支払休日を取得する（通常、3〜12か月間の返済を停止する）。

これらの機能により、柔軟な住宅ローンを個々の状況に適応させることができます。これは、自営業の借り手と、常に固定されているとは限らない変動所得のある借り手にとって特に便利です。例として、収入に重要ではあるが不規則なコミッション要素が含まれる借り手は、コミッションの支払いを利用して過払いを行い、それによって期間を短縮したり、他の時間に支払い不足にしたりすることができます。

住宅ローンの相殺

オーストラリアと英国でよく見られる特定の種類の柔軟な住宅ローンは、 オフセット住宅ローンです。

オフセット住宅ローンの重要な特徴は、住宅ローンの負債に対してクレジットバランスを相殺することにより、請求される利息を削減する能力です。

たとえば、住宅ローンの残高が200,000ドルで、クレジットの残高が50,000ドルである場合、利息は150,000ドルの純残高に対してのみ請求されます。一部の貸し手は、すべての取引に対して単一の口座を持ち、これは多くの場合、 当座住宅ローンと呼ばれます。

貸し手は通常、住宅ローンの開始時に与信限度を設定し、借り手がこの限度まで貸方を記入し再描画できるようにします。制限は定期的に見直される場合があります。貸し手は、資本の返済を確保することを目的として、住宅ローン期間の終了に向けて融資限度に制限を設けることができます。しかし、多くの貸し手は、ローンの返済が必要な場合、住宅ローンの終了日まで完全なドローダウンを許可します。貸し手が（特に年齢を理由に）期間を延長することを望まない場合、それは規律のない借り手と退職に近づいている人に大きな問題を引き起こす可能性があります。

他の貸し手は複数のアカウントを持っています。少なくとも住宅ローン口座と預金口座があります。多くの場合、貸し手は、クレジット残高および借方残高に複数のアカウントを許可します。異なる口座により、借り手は目的に応じて概念的にお金を分割することができますが、すべての口座は住宅ローンの負債に対して毎日相殺されます。

貯蓄と利子の減少

住宅ローンの金利は普通預金口座の金利よりも高いため、オフセット住宅ローンは役立ちます。

たとえば、年間5％の$ 600,000の住宅ローンと$ 200,000を預け入れた相殺口座がある場合、$ 400,000（$ 600,000-$ 200,000）のみの利子が請求されます。新しい未払利息は20,000ドルになります（600,000ドル×5％-200,000ドル×5％= 400,000×5％）。したがって、元の関心である30,000ドルと比較して、関心は基本的に10,000ドル（200,000×5％）減少しました。

相殺勘定がなければ、200,000ドルは年に3.5％の金利を持つ普通預金勘定に保存されます。お金が1年間アカウントにある場合、得られる利息は7,000ドル（200,000ドル×3.5％）になります。

前者のオプションでは、利子を10,000ドル減らすことができ、後者のオプションでは、7,000ドルが与えられます。したがって、オフセットアカウントにお金を入れると、普通預金口座で得た利子よりも利子を減らすことで、より多くのお金を節約できます。オーストラリアなどの一部の国では、オーストラリア税務署などの政府機関も貯蓄から得た利子に課税し、貯蓄をさらに削減します。

税制上の利点

オフセット住宅ローンは、借り手にとって税制上の利点があります。クレジットバランスで利子を獲得する代わりに（税金が発生する可能性があります）、クレジットは支払われた住宅ローンの利子の減少を獲得します（これは発生しません）。たとえば、英国では、オフセットモーゲージが「税効率の高い」節約を提供するものとして販売されていることがよくあります。英国居住者の預金口座内で発生した利息は収入とみなされ、課税対象となります。個人貯蓄手当を条件として、レートは少なくとも20％です。