規約（法律）

最も一般的な意味と歴史的な意味での契約は、特定の行動に従事するか、または控えるという厳soleな約束です。歴史的なイギリスの慣習法の下では、契約は印章の存在によって通常の契約と区別されました。印章の存在は、契約でなされた約束の異常な厳indicatedさを示したため、コモンローは、考慮がなくても契約を強制します。米国の契約法では、善意の暗黙の誓約が推定されています。

契約は、契約条件に類似したタイプの契約です。契約者は、コベナンテに行うことを約束します（肯定的な契約（米国）/肯定的な契約（E＆W））、または何らかの行動をとらない（否定的な契約）。不動産法では、法律用語の実質規約は、土地の所有または使用に関連する条件を意味します。「土地と走る契約」は、先例で定められた言葉遣いと状況のテストを満たし、所有者に関係なくその土地の使用に義務または制限を課します。制限条項は地役権や衡平法上の奴隷制にやや似ており、これらの概念を統一すべきかどうかについての議論につながっています。米国では、不動産の修正再表示（第3）は、これらの概念を奴隷として統合するための措置を講じています。米国の実際の契約法は、ある裁判所によって「言いようのない泥沼」と呼ばれています。

所有権の誓約は、所有権の付与者が被譲与者に一定の保証を行う財産に対する行為または所有権が付いた誓約です。米国の競業禁止条項は、制限条項とも呼ばれます。

大家は契約違反を理由に賃貸借地所などのリースの失効を求め、許可することができます。ほとんどの管轄区域では比較的厳しい違反である必要がありますが、家賃を支払う契約はより基本的な契約の1つです。個人宅の没収には、社会的および経済的な人権への干渉が含まれます。リースが最初に多額に支払われる場合（プレミアム）、これは、特に地代とサービス料の法律において、借地権改革のためのロビー活動と政府の措置を促しました。

土地関連

土地法では、土地関連の契約は「実質契約」と呼ばれ、契約の主要な形態であり、通常、土地の使用方法に制限を課す（否定的な契約）か、特定の継続措置を要求します（肯定的な契約）。これらは「土地とともに走る」（ 契約付属者と呼ばれる）こともあります。これは、土地の将来の所有者が条件を順守するか、特定の人に適用されることを意味します（総体または純粋に個人的な性質の 契約と呼ばれます）。英国の法律では、肯定的契約は通常、土地と一緒に走りません。米国では、このような契約はより綿密に検討されていますが、例外として、積極的な契約が土地とともに実行されることが許可されています。

契約には証書が示されている可能性があり、購入予定者に開示する必要があります。記録される場合もありますが、連邦国の場合は、トレンズのタイトルに示されています。本当の契約と地役権または公平な奴隷制度は類似しており、1986年にシンポジウムは地役権、公平な奴隷制度、および実質的な契約の法則を統一すべきかどうかを議論しました。時間が経ち、契約の当初の約束が土地に関与しなくなると、執行は緩くなる可能性があります。

契約は住宅所有者協会を通じて課せられる可能性があり、選択的執行に関して論争が生じています。歴史的に、特に米国では、人種的少数派を排除するために排他的契約が使用されていました。空港近くの高層ビルの建設を禁止する契約や、街角のフェンス/低木の高さを制限する契約など、安全上の目的でいくつかの契約が存在します（ドライバーの視線を妨げないように）。規約は、建物の高さや大きさから、建設で使用される材料、塗料の色や休日の装飾などの表面的な事項まで、すべてを制限する場合があります。住宅地では、契約は「汚い」ビジネス（肥育場や化学物質製造施設など）やビジネスでの使用、またはアマチュア無線アンテナなどの改造を禁止する場合があります。アマチュア無線の制限は特に物議を醸しています。 1985年、米国連邦通信委員会はPRB-1を発行し、州および地方の制限を先取りしましたが、民間の制限はありませんでした。 2012年、議会が（アマチュア無線グループARRLの要請で）この問題の研究を必要とする法律を可決した後、FCCはこの先取りの延長を拒否しました。一部の米国の州では、緊急事態、大災害、または特別なイベントが発生した場合にアマチュア無線が公共サービス通信を提供するという理由で、アマチュア無線アンテナに合理的な設備を提供するよう住宅所有者協会に義務付ける法律を制定しています。

カナダでは、政府当局はゾーニングと同様に制限条項を使用する場合があります。たとえば、カルガリー国際空港の一般的な近くにある建物が特定の高さ以下であるというカルガリー市の要件は、都市の北東象限のほぼすべてのタイトルに対して、ゾーニングの条例としてではなく、制限条項として登録されています。

米国法の要件

契約は通常、証書に書かれ、詐欺の法律のために書面にならなければなりません。学者は、以下のいくつかは大幅に緩和されるべきであると主張しているが、土地と一緒に走るための負担のために、以下が適用されなければならない：

契約は、詐欺の規程を満たすために書面で作成する必要があります。
契約の元の当事者は、後継者が契約に拘束されることを意図していたはずです。
後続の所有者は、購入時に契約の実際の通知、照会通知、または建設的な通知（記録）を取得している必要があります。
契約は土地に触れなければなりません。契約は土地の使用または享受に関連していなければなりません。
元の関係者の間には、水平的な優先権が必要です。
- 元の当事者が契約を締結した時点で、それらの当事者が契約から独立した対象土地（家主とテナント、抵当権者と抵当権者、または相互地役権者）に何らかの関心を共有している場合、水平優先権が見つかります。個々の州法により、不動産の水平的優先度の要件が変更される可能性があります。自発性は瞬間的かつ相互的です。制限的契約が最初に譲与者から被譲与者に伝えられた証書の範囲内にある場合、瞬間的な優先権が存在します。
不動産の厳格な垂直的利潤がなければなりません。
- 垂直的自尊心は、契約の元の当事者とその後の所有者との関係を特徴付けます。契約に拘束されるために、後継者は、元の当事者が所有する土地に不動産全体を保持する必要があります（不動産の厳格な垂直的所有権）。負担をかけるには厳格な垂直的優先度が必要であるため、借手には負担をかけることができないことに注意してください。ただし、受益者は所有者に不動産の返還を訴える可能性があり、所有者は借主を無駄に訴える可能性があります。

施行と変更

裁判所は契約を比較的厳密に解釈し、契約の言葉に通常の意味を与えます。一般に、契約裁判所の存在に関して不明瞭または曖昧な言葉があれば、裁判所は財産の自由な疎外を支持します。裁判所は、暗示による土地の制限を読みません（例えば地役権で行われます）。契約の本来の目的が失われた場合、契約を終了できます。場合によっては、財産所有者が裁判所に請願書を削除または変更するよう請願することができ、住宅所有者団体は契約を削除する手順を含めることができます。

契約は否定的でも肯定的でもよい。ネガティブ契約とは、所有者が特定のアクティビティを実行できない、例えば景色を遮る契約です。積極的誓約とは、所有者が特定の活動を積極的に行わなければならない契約です。たとえば、芝生を整頓したり、周辺地域の維持のために住宅所有者の会費を支払うなどです。

隣接する不動産で競合するビジネスを開かないという契約は、一般に土地との契約として強制力があります。ただし、連邦最高裁判所のShelley v.Kraemer判決 、334 US 1（1948）では、少数の人（ジムクロウ時代に一般的に使用される）への販売を制限する契約は、執行により裁判所が行動する必要があるため、執行不能です。第14修正条項の平等保護条項に反して、人種差別的な方法で。

イングランドとウェールズ

コモンローでは、次の3つの条件が満たされた場合、制限付き契約の恩恵が土地に適用されます。

契約は本質的に個人的なものであってはなりません-個人ではなく土地に利益をもたらすものでなければなりません
契約は土地に「触れて関心」を持たなければならない-土地の使用方法や土地の価値に影響を与えなければならない
恩恵を受ける土地は特定可能でなければなりません。

慣習法では、制限的な契約の負担は、財産の厳格な所有権（家主/テナントの関係）が存在する場合を除いて実行されません。

負担は、給付/負担のテストの下で、限られた状況で法律で強制することができます。つまり、給付を受ける人は誰でも負担を負担しなければなりません。 Halsall v Brizell Ch 169で、道路の維持を必要とする契約は、彼が恩恵を受けることを選択したため、タイトルの後継者を元の契約者に拘束することがわかりました。 Halsall v Brizellのルールは、利益が特定の負担に関連付けられる場合と、契約上の後継者が物理的に利益を受け取ることを選択できる場合に限られます。たとえば、共有エリアのメンテナンスコストに貢献する制限条項は、権利の契約者の後継者がそれらを使用する法的権利を持たない場合、拘束力はありません。

正の負担は法的には成り立つが、衡平法ではなく、公平な原則が適用されない契約に類似しているとみなされるため、公平ではない（ Rhone v Stephens （1994））。

これらの前提条件が満たされる場合、制限条項の負担は公平になります。

負担がプラスの負担になることはありません（つまり、それを満たすために支出が必要です）。
購入者は契約の通知が必要です
契約は契約者の土地に利益をもたらさなければならない
契約は、契約者の土地で実行することを意図している必要があります。

エクイティの制限条項の主なケースは、一般に、上記の資格を条件としてエクイティで負担が発生する可能性があると判断されたTulk v Moxhayのケースと見なされます。

計画されたコミュニティで

米国の現代の慣行では、契約は通常、販売行為のような契約に設定された制限を指します。一般的に「CC＆R」または「CCR」と略される「規約、条件、制限」は、一般的に「利益制限」として知られる複雑な規約のシステムであり、特に共通の利益の発展におけるすべてのロットの行為に組み込まれます住宅所有者協会（HOA）またはコンドミニアム協会によって管理されている数千万のアメリカの家。 CCRの対象となるオフィスまたは工業団地もあります。

これらのCCRは、たとえば、構築できる構造の種類を指示する場合があります（たとえば、CCRは、あらゆるタイプのモジュラー、プレハブ、またはモバイルホームを禁止し、および/または構造を最小サイズにする必要がある場合があります）、外観（たとえば、ジャンクカーなし）、またはその他の用途（たとえば、在宅ビジネスの運営なし、伝統的な家畜以外のペットなし）。これの目的は、近所のキャラクターを維持したり、土地の不適切な使用を防止することです。この種の多くの契約は、ゾーニングが広まる前の1920年代から1940年代に米国で課されました。ただし、多くの近代的な開発は、財産権に関する規約によっても制限されています。これは、多くの場合、地域の家の価値を維持する手段として正当化されます。契約の制限は裁判所の措置により削除できますが、このプロセスは長く、非常に費用がかかります。場合によっては、近くの不動産所有者の住民も含まれます。このような計画問題の管理は、多くの場合、契約の使用ではなく、地域の計画スキームまたはその他の規制の枠組みによって管理されていますが、特に、不動産の使用に対する管理のレベルを制限する州では、多くの契約が課されています地方自治体。

除外条項

このセクションは別の記事に分割することが提案されています。（議論） （2018年7月）

米国では、1920年代から多くの町や都市で人種差別を実施するための重要な手段として、制限行為と制限条項が採用されました。多くの場合、制限は、不動産の購入や家やアパートの賃貸を希望するアフリカ系アメリカ人にのみ適用されます。しかし、他の人口も禁止される可能性があります。

シアトルの広い地域をカバーする制限条項は、「ここに伝えられた財産のいかなる部分も、ヘブライ人またはエチオピア人、マレー人、またはアジア人種の人によって使用または占有されることはない」と宣言しました。、フィリピン、またはアジアの祖先。排他的言語は多種多様でした。一部の地域は「白人または白人種族」のために確保されていました。その他は禁止された人口を列挙しました。シアトル近郊のある地区では、「この施設はアーリア人種の人以外に、再販、リース、賃貸、占領してはならない」と明記されていました。1948年以前は、これらの規約は分離主義目的で合法的に使用されていました。 1920年代および1930年代の米国では、人種、民族、宗教、または社会階級に基づいて不動産の販売または職業を制限する契約が米国で一般的であり、主な目的は「白人」を維持することでした近所の「白」。このような契約は、多くの不動産開発業者によって、区画全体を「保護」するために採用されました。排他的誓約の目的は、財産の購入者が、権利証書に指定されている特定の人種、民族、および/または宗教のメンバーに財産を転売、リース、または譲渡することを禁止することでした。ニューヨークのフォレストヒルズガーデンの施設に結び付けられているものなど、いくつかの契約も労働者階級の人々を排除しようとしました。しかし、このタイプの社会的分離は、一般的に高い不動産価格、最低費用要件、およびアプリケーション参照チェックの使用により達成されました。131–7実際には、排他的契約はアフリカ系アメリカ人を締め出すことに最も関心がありました。しかし、アジア系アメリカ人、ユダヤ人、およびカトリック教徒に対する制限は珍しくありませんでした。たとえば、ペンシルベニア州のレイクショアクラブディストリクトでは、ネグロス、モンゴル人、ハンガリー人、メキシコ人、ギリシャ人、その他のさまざまなヨーロッパ人を含むさまざまな少数民族を排除しようとしました。人種規約の広範な使用で知られている都市には、シカゴ、ボルチモア、デトロイト、ミルウォーキー、ロサンゼルス、シアトル、セントルイスが含まれます。

第二次世界大戦後の数年間に建設された住宅プロジェクトの90％は、このような契約によって人種的に制限されていました。

歴史

19世紀半ばに人種的契約が出現し、1890年代以降、人種的契約が顕著になり始めました。しかし、1920年代になって初めて、彼らは広範な国家的意義を採用し、1940年代まで続いた状況でした。人種的誓約は、1917年米国最高裁判所のブキャナン対ウォーリーの判決が憲法上の理由で無効にした人種的制限のあるゾーニング条例（人種に基づく居住者の分離）に代わるものでした。

1920年代に、全米有色人種協会（NAACP）は、人種的誓約に対するいくつかの失敗した法的挑戦を後援しました。人種差別に反対する運動家への打撃で、人種制限条項の合法性は、そのような条項が「私的行動」を構成し、それ自体は期限の対象ではないと判断したランドマークのコリガン対バックリー 271 US 323（1926）の判決によって確認されました修正第14条のプロセス条項：31この決定の結果、1920年代から1930年代に人種的制限条項が米国中に広まりました。

1940年のHansberry v.Lee事件における米国最高裁判所によるそのような契約の無効化でさえ、判決は技術に基づいており、法的先例を設定できなかったため、傾向を逆転させることはほとんどなかった。 1948年、 シェリー対クレーマー判決は、 コリガン対バックリーの決定を覆し、排他的規約は第14修正条項の下では違憲であり、したがって法的強制力がないと述べた：94

一部の解説者は、第一次世界大戦後の黒人アメリカ人の都市化への対応としての排他的契約の人気と、居住者が不動産価格の下落、迷惑の増加につながると感じた白人居住区への「黒人侵略」の恐怖と考えています（犯罪）、および社会的不安定性。：97–8多くのアフリカ系アメリカ人は公然とこれらの契約を無視し、制限区域を「開拓」しようとしました。

1968年、議会は、人種、肌の色、宗教、性別、または出身国に基づく住宅差別を禁止する公正住宅法（1968年公民権法のタイトルVIII）を可決しました。 1988年には、家族の地位（子供の存在など）または障害に基づく差別を禁止するために拡張されました。

今日の排他的契約

排他的契約は今日では強制力がありませんが、多くの元の財産証書には「基本文書」として存在しており、権原保険契約にはしばしばそのような制限の適用を妨げる排除が含まれています。 2010年以来、シアトル公民権＆労働史プロジェクトは、シアトルおよびその郊外の20,000を超える不動産を対象とする500を超える制限条項および行為を見つけてきました。これに応じて、ワシントン州議会は、2019年1月1日以降、財産所有者が財産記録を「変更」することを許可する法律を可決し、攻撃的制限を否定しました。

米国の例

ニューヨーク州クイーンズのフォレストヒルズガーデンズ-契約により、黒人、ユダヤ人、労働者階級への不動産の売却が禁止されました。
ニューヨーク州クイーンズのジャクソンハイツ–入居を白人の非移民プロテスタントに制限する契約。
イリノイ州シカゴのワシントンパーク地区–アフリカ系アメリカ人を排除するために使用される制限条項。
パロスベルデス、ロサンゼルス、カリフォルニア州-条項は運転手、庭師の例外を除いて自分の財産上のアフリカ系アメリカ人を売るか白かコーカソイドの誰に家を借りたり、許可するようにするには、所有者、および国内servants.:15を禁じ
オハイオ州アッパーアーリントン-契約は、黒人やユダヤ人への不動産の販売を禁じていましたが、有色の召使が奉仕した家に住むことを許可していました。
メリーランド州ボルチモアのギルフォード–黒人または黒人抽出者に対する除外を規定する条項：65
カンザスシティ大都市圏（例にはカントリークラブとジョンソン郡が含まれる）–アフリカ系アメリカ人と「半身」の人を除外するために使用される制限条項。

米国外の例

最も一般的には米国と関連していますが、他の国では人種的または民族的に制限的な契約が使用されています。

カナダ-などWestdale、オンタリオとして下位区分は、排他的条項に多様なアルメニア人や外国生まれのイタリア人としての民族のアレイとJews.:103野党を棒に人種的条項を採用は、1945年の再ドラモンドレン判決で最高潮に達する、カナダで有意でしたそれらの使用を無効にしたオンタリオ高等裁判所による。この判断は、米国およびその他の地域で同様の決定を導く上で影響力がありました。
フランス–第二次世界大戦中、ナチス占領地域外のフリーゾーンのヴィシー政権下で、一部のマンションはユダヤ人への販売を禁止する条項を挿入しました。
南アフリカ– 1890年代に、より高価な地域でインディアンが財産を取得するのを防ぐために、人種的誓約がナタールに出現し、1930年代までに全国で一般的になりました。彼らは後に黒人人口に対するアパルトヘイトの原因を促進するためのツールとして使用されました。
ジンバブエ–アジア人と有色人種は、ほとんどの称号に書かれた制限的な人種的誓約により、ヨーロッパ地域の家の購入や占領から除外されました。

タイトル規約

タイトル契約は、財産の受取人に対する保証として機能し、受取人が自分が交渉したものを確実に受け取ることができます。

イングランドおよびウェールズ以外

イングランドとウェールズ以外では、タイトルの英語の誓約は 、時には不動産への行為に含まれており、（1）譲与者が合法的に（手数料は簡単に）押収されていること、（2）譲与者は被譲与者への財産、（3）抵当なしで財産が伝えられること（この契約は特定の抵当を許可するために頻繁に変更されます）、（4）譲与者が財産を妨害する行為を行っていないこと、（5）被譲与者は（6）譲与者が必要に応じて土地のさらなる保証を実行することを大幅に所有すること（大幅に重複する3番と4番は、1つのアイテムとして扱われることがあります）。英語の誓約書は個別に記載される場合があります。または、「一般保証とタイトルの英語の誓約書付きの財産付与証書のように、参照により組み込まれる場合があります...

イギリスとウェールズで

1989年以降、イングランドおよびウェールズで「限定」または「完全なタイトル保証」に関して暗示された主な契約は、（明示的にオーバーライドされない限り）以下のとおりです。

処分を行う者が、その財産を意図するとおりに処分する権利を（財産を伝える他の人の同意を得て）有していること、および
その人は自分の費用で、彼が財産を処分する人に彼が与えると称しているタイトルを与えるために合理的にできることをすべてするでしょう。
（a）権益の所有権が登録されている場合、処分はその権益全体のものであると推定されるものとする。（b）
（a）処分時にリースが維持されていること、および

（b）条件またはテナントの義務に対する継続的な違反はなく、その時点でリースが没収の責任を負わないこと。

料金、負担金、および第三者の権利に関するその他は、完全または限定的なタイトル保証が合意されているかどうかによって異なります。