商業用不動産
商業用不動産 （ 商業用不動産 、投資または所得不動産とも呼ばれる）という用語は、キャピタルゲインまたは賃貸収入から利益を生み出すことを目的とした建物または土地を指します。商業用不動産には、オフィスビル、医療センター、ホテル、モール、小売店、農地、集合住宅、倉庫、ガレージが含まれます。多くの州では、一定数以上のユニットを含む住宅用不動産は、借用および税務上の商業用不動産として適格です。
商業用不動産の種類
商業用不動産は一般に6つのカテゴリに分類されます。
- オフィスビル -このカテゴリには、シングルテナントのプロパティ、小規模なプロのオフィスビル、ダウンタウンの高層ビル、およびその間のすべてが含まれます。
- 小売/レストラン -このカテゴリには、高速道路の玄関口、単一テナントの小売ビル、小さな近所のショッピングセンター、食料品店のアンカーテナントのある大型センター、Best Buy、PetSmart、OfficeMaxなどの大型アンカーストアのある「パワーセンター」が含まれます地域やアウトレットモールでも。
- 多世帯 –このカテゴリには、アパートや高層マンションが含まれます。一般的に、フォープレックスよりも大きいものはすべて商業用不動産と見なされます。
- 土地 –このカテゴリには、将来の開発の道にある未開発の未加工の田舎の土地の投資不動産が含まれます。または、都市部、パッドサイトなどで土地を埋めます。
- その他 -このキャッチすべてのカテゴリには、ホテル、ホスピタリティ、医療、セルフストレージの開発など、その他の非居住施設が含まれます。
| カテゴリー | 例 |
|---|---|
| 余暇 | ホテル、公共の家、レストラン、カフェ、スポーツ施設 |
| 小売 | 小売店、ショッピングモール、ショップ |
| オフィス | オフィスビル、サービスオフィス |
| 健康管理 | 医療センター、病院、養護施設 |
| 集合住宅（アパート） | 集合住宅 |
これらのうち、最初の5つだけが商業ビルとして分類されています。住宅所得財産は、集合住宅のアパートを意味する場合もあります。
投資
投資の基本要素は、キャッシュインフロー、アウトフロー、キャッシュフローのタイミング、およびリスクです。これらの要素を分析する能力は、商業用不動産の投資家にサービスを提供する上で重要です。
現金の流入と流出は、投資の全期間にわたって元の購入コストと販売収益を含む、資産に投入される、または資産から受領するお金です。この種の投資の例は、不動産ファンドです。
現金流入には以下が含まれます。
- 家賃
- 営業費用の回収
- 料金：駐車場、自動販売機、サービスなど
- 売却による収入
- 税制上のメリット
- 減価償却
- 税額控除（例、歴史的）
現金流出には以下が含まれます。
- 初期投資（頭金）
- すべての営業費用と税金
- 債務返済（住宅ローンの支払い）
- 設備投資とテナントリース費用
- 販売時の費用
キャッシュの流入と流出のタイミングは、正と負のキャッシュフローの期間を予測するために重要です。リスクは、市況、現在のテナント、およびリースが前年比で更新される可能性に依存します。キャッシュの流入と流出が予測された量になる確率、それらのタイミングが予測どおりになる確率、および予想外のキャッシュフローが存在する確率を予測できることが重要です。そして、それらが発生する可能性のある量で。
米国の商業用不動産の合計額は2018年に約6兆ドルでした。市場の相対的な強さは、8つの経済的要因で構成され、毎週計算される米国商業用不動産指数によって測定されます。
ニューヨークの不動産調査会社であるReal Capital Analyticsによると、現在、米国の1,600億ドル以上の商業用不動産がデフォルト、差し押さえ、または破産しています。英国に本拠を置く商業用不動産ニュースプロバイダーであるPropertyMallによると、ヨーロッパでは、欧州の商業用不動産に裏付けられた9,600億ユーロの債務の約半分が今後3年間で借換えが必要になると予想されています。さらに、将来の利上げを取り巻く経済状況。評価に新たな圧力をかけ、ローンの借り換えを複雑にし、債務返済を妨げる可能性があるため、商業用不動産市場で大きな混乱を引き起こす可能性があります。
しかし、2012年の欧州経済への貢献は、効率的な不動産セクターの社会的利益は言うまでもなく、EPRAとINREVによると、約2,850億ユーロと推定されます。商業用不動産は、ヨーロッパ全体で約400万人の雇用を確保する責任があると推定されています。
商業用不動産取引プロセス（取引管理）
通常、ブローカーは、買収、資本投資、またはプライベートエクイティ会社によって設定された一連の基準に適合する不動産を識別します。会社は、不動産の場所と潜在的な収益性について非公式の評価を行い、興味がある場合は、LOI（Letter of Intent）で前進する意向を示します。
上級買収幹部を含む投資委員会は、すべての保留中の取引をレビューし、売買契約、またはPSA、および預金を進めるかどうかを助言します。 PSAは、売り手と関心のある1人の買い手との間の排他的な契約です。一度に1つのプロパティに対して他のLOIまたはPSAが存在することはできません。
PSAが実行されると、買収チームは通常、延長が認められない限り、デューデリジェンスを行うために30日間の猶予があります。この30日間、買収チームは、不動産の収益性や最終販売価格に影響を与える可能性のある望ましくない特性、損傷、またはその他の状況を明らかにするために、不動産を徹底的に調査します。
買収チームは、レントロール、既存のベンダー契約、市の許可、保険契約などを調査したい場合があります。買収会社は、評価、環境報告、交通量などを行うために第三者を雇う場合があります。最終的な目標は、できるだけ多くの情報を収集して、十分な情報に基づいて投資を決定することです。
デューデリジェンスが完了すると、買収チームは購入を完了に進めるかどうかを決定する必要があります。クロージングは10〜15日のウィンドウであり、その間に買収会社は追加のデポジットを支払う必要があり、資金調達を完了する必要があります。
取引が終了すると、テナントに所有権の変更を通知し、ベンダーとの関係を転送し、関連情報を資産管理チームに引き渡すなど、終了後のプロセスが開始される場合があります。
