ブリッジローン

ブリッジローンは短期ローンの一種であり、通常、大規模または長期の資金調達の取り決めが完了するまで2週間から3年の期間融資されます。英国では通常、 ブリッジングローンと呼ばれ、「警告ローン」とも呼ばれ、一部のアプリケーションではスイングローンとも呼ばれます。南アフリカでの使用では、 ブリッジングファイナンスという用語がより一般的ですが、他の場所で一般的であるよりも制限された意味で使用されます。

ブリッジローンは、永続的な資金調達または資金調達の次の段階が得られるまで、個人または企業に対する暫定的な資金調達です。新しい資金調達からの資金は、一般的に、ブリッジローンやその他の資本化のニーズを「引き受ける」ために使用されます。

通常、ブリッジローンは、追加のリスクを補うために、従来の資金調達よりも高価です。ブリッジローンは通常、より高い金利、ポイント（ポイントは基本的に手数料、1ポイントはローン金額の1％）、および短期間で償却されるその他のコスト、およびさまざまな手数料やその他の「甘味料」（株式参加など）いくつかのローンの貸し手によって）。貸し手はまた、担保の共有とより低いローン対価値の比率を要求するかもしれません。一方、それらは通常、比較的少ないドキュメントで迅速に配置されます。

不動産

ブリッジローンは、商業用不動産の購入によく使用され、不動産の迅速な閉鎖、抵当権実行からの不動産の取得、または長期的な資金を確保するための短期的な機会の活用を行います。不動産のブリッジローンは通常、不動産の売却、従来の貸し手の借り換え、借り手の信用力の向上、不動産の改善または完了、または永久またはその後の住宅ローンのラウンドを可能にする特定の改善または変更があったときに返済されます資金調達が発生します。タイミングの問題は、資金を確保する能力と同様に、異なる現金ニーズとリスクプロファイルを持つプロジェクトフェーズから発生する可能性があります。

ブリッジローンは、ハードマネーローンと類似しており、重複しています。どちらも短期的または異常な状況のために取得された非標準ローンです。違いは、ハードマネーとは、通常、個人、投資プール、または高リスク、高金利の融資を行うビジネスの銀行ではない民間企業の融資源を指しますが、ブリッジローンは短期の融資です長期ローン間の「ギャップを埋める」ローン。

特徴

最大12か月の通常の条件では、2〜4ポイントが請求される場合があります。価値評価（LTV）比率は、一般に、評価額に基づいて、商業用不動産では65％、住宅用不動産では80％を超えません。

ブリッジローンは、所定の時間枠で利用可能であることを意味する、または一定の支払い日がないために開かれていることを意味します（特定の時間後に必要な支払いがある場合があります）。

通常、ファーストチャージブリッジングローンは、関連するリスクのレベルが低いため、セカンドチャージブリッジングローンよりも高いLTVで利用できます。多くの英国の貸し手は、セカンドチャージローンを完全に回避します。

LTVの引き下げも引き下げリスクを引き下げる可能性がありますが、これも引受リスクのレベルが低いことを表していますが、フロントエンド料金、貸主の法的手数料、および評価の支払いは固定されたままになる場合があります。

例

多くの場合、開発者はプロジェクトを実施するためにブリッジローンを取得し、許可の承認を求めます。プロジェクトが発生する保証がないため、ローンは高金利であり、リスクを受け入れる専門の融資元からのものである可能性があります。プロジェクトに完全な資格が与えられると、より低金利で、より長期で、より多くの、より一般的な資金源からの融資の対象となります。その後、建設ローンが取得され、ブリッジローンとプロジェクトの資金調達が行われます。
消費者は新しい住宅を購入しており、現在所有している住宅の売却による収益で頭金を支払う予定です。現在所有している家は、新しい住居が閉鎖されるまで閉鎖されません。ブリッジローンを使用すると、買い手は現在の住宅から株式を取り出して、新しい住宅の頭金として使用できます。現在の住宅は短期間で閉鎖され、ブリッジローンは返済されることが期待されます。
ブリッジングローンは、たとえばあるシニアパートナーが退職を希望し、別のパートナーがビジネスを継続したい場合に、円滑な運営を継続するためにビジネスで使用できます。ブリッジングローンは、会社の敷地の価値に基づいて行うことができ、たとえば経営陣の買収など、他のソースを介して資金を調達することができます。
購入者が迅速に完了することができれば、プロパティは割引で提供される場合があります。割引は、完了するために使用される短期のブリッジングローンのコストを相殺します。住宅ローンを購入するなどの長期貸付を完了するために購入者が14〜28日しかないオークション不動産購入では、その期間にはブリッジングローンは実行できない可能性があります。

企業金融

ブリッジローンは、いくつかの目的でベンチャーキャピタルおよびその他の企業金融に使用されます。

連続する主要なプライベートエクイティファイナンスの間に現金が不足しないように、会社を運ぶために少量の現金を注入する
アクワイアラーまたは大規模な投資家を探している間、苦しんでいる企業を運ぶため（この場合、貸し手はしばしばローンに関連して実質的な持分を獲得します）
最初の公募または買収の直前の期間を通じて会社を運営するための最終的な債務融資として。

南アフリカ

南アフリカの法律では、不動産は、Deeds Officesとして知られる公共レジストリの登録システムを介して譲渡されます。譲渡プロセスに起因する遅延を考えると、不動産取引の多くの参加者は、取引が関連するDeeds Officeに登録された日にのみ利用可能になる資金へのアクセスを必要とします。

ブリッジングファイナンス会社は、参加者の即時のキャッシュフロー要件と、Deeds Officeでの登録時の資金に対する最終的な資格の間の橋渡しをするファイナンスを提供します。ブリッジングファイナンスは通常、銀行によって提供されません。

ファイナンスを必要とする不動産取引の参加者に応じて、さまざまな形態のブリッジングファイナンスを利用できます。固定資産の売り手は売り上げを埋めることができ、不動産業者は不動産業者の手数料を埋めることができます。また、未払いの固定資産税や地方自治体の口座を決済したり、譲渡税を支払うためのブリッジングファイナンスも利用できます。

イギリス

歴史

英国では、1960年代には早くも最新のブリッジングローンに類似した短期金融が利用可能でしたが、通常は、有名な顧客へのハイストリートバンクおよび社会の構築を通じてのみ利用可能でした。ブリッジングローン市場は、数千年の間は小さく、貸し手の数は限られていました。

ブリッジング融資は総額2014年6月に年に£22億に2011年3月に年に£8億から2倍以上を貸すとこれを要出典がマークと一致し、2008年から2009年世界的な景気後退の後に英国でますます人気となりました同期間に主流の住宅ローンの貸付が減少しました。これは、銀行や住宅組合が住宅ローンの供与を嫌がったためです。

2016年第1四半期の住宅ローン残高の総額は1兆3,045億ポンドで、2015年第4四半期と比較して1.0％増加し、過去4四半期で3.4％増加しました。

ブリッジングローンの人気が高まるにつれて、それらを巡る論争も増えました。 2011年、金融庁（FSA）は、住宅購入者に、通常の住宅ローンの代替としてブリッジングローンを使用するよう警告し、一部の住宅ローンブローカーが適格性を誤って伝えているのではないかとの懸念を表明しました。

使用法

英国では、ビジネスと不動産の両方でブリッジングローンが使用されています。前者では、通常、キャッシュフローを高めるために株式を解放するために使用されます。後者では、販売日と完了日との間に遅延がある場合に短期の資金源を提供することによって、オークションで不動産に入札する買い手によって、および地主と不動産によって、不動産業者が不動産チェーンを「破壊」するために使用されます開発者は、通常の住宅ローン融資を取得する前に、迅速な販売のために改修融資を確保するか、居住不可能と見なされる資産を改修します。

特徴

ブリッジングローンは、商業用不動産、買い取り不動産、老朽化した不動産、土地または建物の区画など、不動産に対する最初または2番目の料金として確保できます。ローン条件は通常最大18か月で、複利が毎月請求されます。そのため、多くの場合、他の種類の担保付き住宅ローンよりも高価です。

ブリッジングローンは、「オープン」または「クローズ」のいずれかとして定義されます。借り手が明確で信頼性の高い返済計画または出口戦略、たとえばローン証券の売却や長期資金を保有している場合、ローンは閉鎖されます。オープンブリッジングローンは、債務不履行の可能性が高いため、借り手と債権者の両方にとってリスクが高くなります。

規制

借り手または近親者が居住する資産に対する初回請求により担保されたブリッジングローンは、規制された住宅ローン契約とみなされ、したがって、金融行為監督機構（FCA）によって規制されます。一般に、家主や不動産開発業者に販売されるブリッジングローンは規制されていません。ただし、ローンが担保されている賃貸物件の居住者が借り手の近親者であるか、その家族である場合、FCA規制が引き続き適用されます。

現在、借用者または近親者が占有するプロパティが40％未満である混合使用プロパティの場合、例外が存在します。ただし、2016年3月には、英国は汎欧州住宅ローン信用指令（MCD）の下で、既存の法律をヨーロッパの法律に合わせることを余儀なくされます。 MCDは規制された契約を定義するときに使用量のしきい値を認識しないため、「40％ルール」が引き続き適用されるかどうかは不明です。